Policy Interpretation of the Implementation Measures for Housing Compensation in Land Consolidation and Public Infrastructure Construction Projects in Longhua District

深圳市龙华区人民政府印发《龙华区土地整备和公共基础设施建设项目房屋补偿实施办法》(深龙华府规〔2024〕3号，以下简称《实施办法》），现就《实施办法》解读如下： 一、背景依据 近年来，区委区政府高度重视土地整备、房屋征收补偿工作，根据区有关工作部署，我局根据《深圳市人民政府关于推进土地整备工作的若干意见》（深府〔2011〕102号，以下简称《若干意见》）、《深圳市人民政府办公厅印发关于进一步优化土地整备项目管理工作机制的若干措施的通知》（深府办函〔2018〕281号，以下简称《若干措施》）、《深圳市房屋征收与补偿实施办法》（深圳市人民政府令第342号，以下简称“342号令”）、《深圳市人民政府关于进一步完善房屋征收补偿机制的若干意见》（深府函〔2016〕306号，以下简称“306号文”）、《深圳市人民政府关于印发全面深化规划国土体制机制改革方案的通知》（深府函〔2016〕259号，以下简称“259号文”）、《深圳市人民政府关于深化规划国土体制机制改革的决定》（深圳市人民政府令第298号，以下简称“298号令”）、《市规划国土委关于印发土地整备项目审批工作规程的通知》（深规土〔2017〕720号，以下简称“720号文”）等相关法律、法规、规章，结合我区实际情况，组织启动了《龙华区土地整备和公共基础设施建设项目房屋补偿实施办法》（深龙华府规〔2019〕2号）的简易修改工作。该文件自2019年6月1日实施至今约5年，将于2024年5月31日有效期届满。同时，新一轮机构改革中相关部门职能发生了调整，为与上级相关政策进一步做好衔接，规范相关表述，有必要对该文件进行修改后重新发布。 二、目标任务 《实施办法》的制定目标是进一步规范和加快推进龙华区土地整备和政府投资的公共基础设施建设项目房屋补偿工作，保障公共基础设施和民生工程建设顺利实施，拓展产业空间，促进我区国土空间提质增效，为打造“数字龙华，都市核心”提供强有力的支撑。 三、修改情况 （一）《实施办法》第九条第（二）项及第（七）项修改说明 根据机构改革部门职能调整情况，并规范部门名称表述，将《实施办法》第九条第（二）项中的“区法制部门”修改为“区司法行政部门”；第九条第（七）项中的“区规划土地监察部门”修改为“区城市管理和综合执法部门”。 （二）《实施办法》第十条修改说明 为与《深圳经济特区优化营商环境条例》进一步做好衔接，将《实施办法》第十条“建立测绘监理、评估督导复核机制。区土地整备部门每2年通过招标方式预选一批具有相应资质的专业机构对土地整备、房屋补偿涉及的测绘、评估技术成果进行复核。测绘监理机构需具备甲级测绘资质，评估督导机构需具备一级房地产评估资质。复核机构在委托合同有效期限内不得在龙华区接受新启动的土地整备和政府投资的公共基础设施建设项目涉及的测绘、评估工作委托”修改为“建立测绘监理、评估督导复核机制。区土地整备部门通过招标方式选取具有相应资质的专业机构对土地整备、房屋补偿涉及的测绘、评估技术成果进行复核。已承接土地整备和政府投资的公共基础设施建设项目涉及的测绘、评估机构，不得再参与同一项目的测绘监理、评估督导工作”。 （三）《实施办法》第三十八条、第三十九条修改说明 为规范相关表述，与342号令保持统一，将《实施办法》第三十八条“相关部门和单位在土地整备、房屋补偿工作中不履行职责的，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由上级责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；情节严重、构成犯罪的，依法追究刑事责任”修改为“相关部门和单位在土地整备、房屋补偿工作中不履行职责或者不正确履行职责的，依法追究行政责任；涉嫌犯罪的，移送司法机关依法处理；造成损失的，依法承担赔偿责任”。 将《实施办法》第三十九条“在土地整备、房屋补偿工作中，测绘、评估、复核机构等技术服务机构应严格履行职责，有违法违规行为的，将报相关部门予以查处，记入社会采购代理机构诚信档案”修改为“在房屋征收评估、测绘活动中，房地产价格评估机构及其从业人员、房地产测绘机构及其从业人员有违法违规行为的，报送相关部门依法查处，并记入其信用档案”。 四、《实施办法》的程序设定 在简单修改《实施办法》的过程中，我局在认真研究342号令等征收补偿政策的基础上，充分总结《龙华区土地整备和公共基础设施建设项目房屋补偿实施办法》（深龙华府规〔2019〕2号，以下简称2号文）的实施情况，结合我区实际情况，从提高工作效率的角度出发，延续了2号文的程序设定，即按照“区别对待，分类处理，先协商，后征收”的原则。对于可通过协商方式签订补偿协议的，通过协商的方式完成补偿工作；对于无法通过协商方式签订补偿协议的，根据342号令等相关法律、法规启动房屋征收程序。具体工作流程如下： 房屋补偿项目工作流程：建设单位根据年度计划或市、区相关会议纪要去函区土地整备部门启动房屋补偿工作—区土地整备部门委托街道办开展房屋补偿工作—街道办选取测绘、评估机构，编制预算方案报审，区土地整备部门同步选取复核机构—领导小组审定预算方案—街道办开展具体补偿工作，区土地整备部门给予复核和业务指导—补偿工作完成，街道办开展结算审计工作，编制结算方案报审。 不安排留用土地的土地整备项目工作流程：区土地整备部门根据年度计划或市、区相关会议纪要委托街道办开展土地整备工作—街道办选取测绘、评估机构，编制实施方案报审，区土地整备部门同步选取复核机构—领导小组审批实施方案，区土地整备部门公告实施方案—街道办开展具体土地整备工作，区土地整备部门给予复核和业务指导—土地整备工作完成，街道办开展结算审计工作，编制结算方案报审。 安排留用土地的土地整备项目工作流程：区土地整备部门根据年度计划或市、区相关会议纪要委托街道办开展土地整备工作—街道办选取测绘、评估机构，编制实施方案报审，留用土地涉及法定图则调整的，实施方案还应包括规划研究，区土地整备部门同步选取复核机构—领导小组审批实施方案，审议规划研究—街道办开展具体土地整备工作，区土地整备部门公告实施方案、公示和报批规划研究、指导土地整备工作—区规划和自然资源部门报批供地方案，根据移交储备土地情况办理土地出让等手续—土地整备工作完成，街道办开展结算审计工作，编制结算方案报审。 五、《实施办法》的主要内容 《实施办法》分为六章共四十一条，第一章为总则，共五条，明确制定依据、适用范围及有关定义。第二章为组织机构和职责，共五条，明确成立区土地整备工作领导小组及其办公室，强化工作的领导；明确相关部门和单位的职责；建立测绘监理、评估督导复核工作机制，保证测绘、评估工作质量，提高工作效率。第三章为工作程序，共二十条，围绕区总体把控、部门政策把关、专业机构技术支撑、街道办具体实施这一主线设定土地整备和房屋补偿工作的各个环节，明确相应环节的工作要求和时间。第四章为资金管理，共七条，对奖励费用、工作经费、不可预见费、测绘、评估、复核机构费用等作出规定。第五章为责任追究，共两条，明确相关部门和单位以及专业机构的法律责任。第六章为附则，共两条。 六、需要说明的几个问题 （一）《实施办法》适用范围 《实施办法》第二条明确《实施办法》适用于龙华区实施的土地整备和政府投资的公共基础设施建设项目房屋补偿工作。 《实施办法》第五条明确龙华区土地整备和房屋补偿工作按照“先协商，后征收”的原则执行。项目启动后，区土地整备部门委托项目所在街道办事处与被补偿人进行协商，对于多次协商无法达成一致补偿意见的，依据342号令等相关规定启动房屋征收程序。 （二）土地整备事权下放的衔接 根据259号文、298号令，下放调整土地整备（房屋征收）职权。市土地整备局主要负责统筹、协调、指导全市土地整备（房屋征收）工作，组织编制土地整备（房屋征收）规划、计划；各区主要负责参与编制、落实土地整备（房屋征收）规划、计划。将货币补偿类土地整备方案审批权调整至各区，实行一级审批。留用土地不占用国有储备土地的，由市政府委托区政府审批，其中涉及法定图则调整的，由区政府报法定图则委审批。根据720号文、《若干措施》，区政府审批土地整备实施方案，审议土地整备规划研究。留用土地不占用国有储备土地或占用国有储备土地总面积不超过3000平方米的，由区政府提请市法定图则委员会审批规划研究，辖区管理局编制供地方案（包括农转用实施方案）报区政府审批；留用土地占用国有储备土地且总面积超过3000平方米的，由市土地整备局提请市法定图则委员会审批规划研究，辖区管理局编制供地方案（包括农转用实施方案）报市规划国土委审议后报市政府审批。 《实施办法》第七条、十八条、十九条进行了相关衔接，具体审批程序如下： 1.土地整备实施方案由区土地整备工作领导小组审批； 2.土地整备留用土地不占用国有储备土地或占用国有储备土地总面积不超过3000平方米的，规划研究由区土地整备工作领导小组审议通过后按程序报市法定图则委员会审批。占用国有储备土地且总面积超过3000平方米的，规划研究由区土地整备工作领导小组审议通过后按程序报市规划和自然资源部门； 3.土地整备留用土地不占用国有储备土地或占用国有储备土地总面积不超过3000平方米的，由区规划和自然资源部门编制供地方案（包括农转用实施方案）按程序报区政府审批；占用国有储备土地且总面积超过3000平方米的，由区规划和自然资源部门编制供地方案（包括农转用实施方案）按程序报市规划和自然资源部门。 （三）资金管理 1.补偿资金与其它资金不同，时效性较强，具有一定的特殊性，市布局项目的补偿资金由市财政承担，区布局项目的补偿资金由区财政承担。为加强资金保障，《实施办法》第三十五条明确在区级财政承担的年度房屋补偿资金总盘中设立5000万元应急预付资金额度，额度为5000万元，用于区级财政承担的房屋补偿工作应急支出。此外，《实施办法》取消了关于补偿费用首期款不超过预算方案或实施方案总补偿费用的90%的规定。预算方案或实施方案经区土地整备工作领导小组审定后，街道办可根据项目实际进展情况来函区土地整备部门申请补偿费用，补偿费用即时结算，实报实销，累计不得超过预算方案或实施方案概算的费用。 为提高工作效率，结合实际工作情况，《实施办法》第十五条沿用了2号文相关规定：对于总补偿费用200万元以下的公共基础设施建设项目，街道办事处可以不编制预算方案，根据相关补偿政策直接开展具体补偿工作，待补偿工作完成后编制结算方案报区土地整备部门审查。 考虑到市级财政承担的房屋补偿资金下达较晚，为加强资金保障，《实施办法》第三十六条明确市级财政承担的房屋补偿资金未下达时，由区级财政先行垫付，待市级补偿资金下达后，及时归还垫付资金。 2.根据《若干意见》、《若干措施》等政策规定，业务费按实际支付给补偿对象费用的2%计提，其中0.5%拨付市土地储备中心，1.5%拨付区土地整备机构，但目前区暂未有文件明确业务费的具体分成比例。为做好资金管理，《实施办法》第三十七条明确土地整备业务费按实际支付给补偿对象费用的2%计提，其中0.5%拨付市土地储备中心、0.75%拨付区土地整备工作领导小组办公室统筹使用、0.75%拨付街道办。 3.在实际工作中，一些项目因客观因素无法继续实施或暂缓实施，但已产生一定的费用。对于该类项目，《实施办法》第二十六条明确土地整备和房屋征收年度计划内的项目因客观因素无法继续实施或暂缓实施的，街道办可去函区土地整备部门申请已经产生的费用，区土地整备部门审查后报区土地整备工作领导小组办公室初审，区土地整备工作领导小组办公室初审后报区土地整备工作领导小组审定。 （四）建立结算审计机制 为进一步规范土地整备、房屋补偿工作，做好全链条管理，《实施办法》第二十七条明确建立结算审计机制。由街道办委托有资格的专业机构对每个项目进行结算审计，并将审计报告报区土地整备部门备案。