近期，一线城市楼市行情持续回暖，是拐点已至，还是短期波动？中国的房地产市场究竟走到了一个什么阶段？房价见底了吗？普通人是该出手还是该观望？当普涨时代结束，楼市大洗牌的现实已经摆在每个人面前。

在楼市分化不断加剧的情况下，买房逻辑也彻底改变。在这场淘汰赛当中，普通人怎么做才能避免被套牢？未来哪些房子还有上涨空间？

本期《思路打开》节目对话厦门大学建筑与土木工程学院、经济学院双聘教授赵燕菁，拆解当下房地产领域广受关注的热点话题。

【对话/赵燕菁&王慧】

王慧：赵老师您好，欢迎您做客我们的节目。今天想结合您的新书《大转折》，跟您聊聊当下备受关注的房地产领域的一些问题。

中国的房地产已经经历了五年的深度调整，最近这段时间，部分一线城市楼市行情回暖，尤其是成交量有所回升。摩根大通认为，中国的楼市可能已经到了拐点，将会触底回升，您怎么看？您觉得我们的房地产市场现在处于一个什么阶段？

赵燕菁：从目前的数据来看，全国平均去化周期大概在24个月，甚至更高一点。我看到最新数据，现在有些城市的房地产市场已经开始回暖，比如说一些一线和二线城市。

但全国房地产是不是已经到了底部？我认为不能一概而论，而是要做区分。如果我们把18个月的去化周期作为底部，那么大部分一线城市的去化周期都已经低于18个月了，16、17个月的都有，可以说这些城市已经从底部开始有往上走的趋势了。二线城市的去化周期在20个月左右，我看到的最新数字是18.7。如果这个数字是真的，那么这些二线城市再咬咬牙，就开始触底了。

但另一方面，中国的大部分城市，即占整个建筑面积75%的三四线城市，去化周期还都在30至40个月，我听说有些城市甚至能到55个月，基本上就是没交易量了，还处在距离底部非常遥远的位置。

所以总体来说，我认为一线城市已经触底，甚至开始有一点反弹的迹象了。

王慧：从数据上看，您认为部分一线城市已经触底了，但为什么老百姓的体感没有那么明显？

赵燕菁：因为触底也就是这一两个月的事，还不稳定，前几个月去化周期还在20多个月，大家自然不会这么快有体感。另一方面，全国的情况也不太一样。三四线城市占了建筑面积总量的75%，从总量上看，没有触底反弹的占比更多。

王慧：中国内地楼市确实是出现了一些回暖的迹象。今年开年以来，中国香港楼市的表现很亮眼，量价齐升，您觉得这一轮香港楼市的反弹，动力主要来自哪里？

赵燕菁：在中国的城市里，香港房地产市场这次的表现的确比较亮眼，但是香港有它的特殊性。我认为主要的原因还是需求端产生了比较大的变化：

一方面，现在利率下降，租金上升，这两个趋势一交叉，使得买房供房的成本变得比较低，收益变高，买房出租变得更有利了。

另一方面，大概从2024年开始，香港取消了对内地买家的一些限制性政策，今年头几个月，内地买家在香港买房成交金额同比增长逾90%，内地人买房的热情非常高。此外，优才计划等人才引进政策也起到了推波助澜的作用，增加了对购房的需求。总之我觉得和需求端解除限制有很大的关系。

王慧：按照您的分析，内地买家赴港买房一定程度上带动了香港楼市的复苏。我还看到一种分析，说香港楼市的复苏在带动内地。您怎么看这样的观点？

赵燕菁：我想这是相互影响的，很难说谁带动谁。香港在中国很特殊，算是超一线城市，它受内地限购限贷政策的影响比较少，它比一线城市更早取消了限购限贷，所以复苏速度也会比较快。

王慧：您认为内地的一线城市应该向香港学习，尽快取消限购限贷等政策吗？

赵燕菁：其实现在大部分城市已经逐步取消了，只是北上深，尤其是它们的核心地段还没取消。如果取消，我觉得这些城市很快就会像香港一样出现全局性反弹。当然，香港房地产市场的特殊性还在于，其对全世界开放。投资者有避险需求，这几个月全世界其他地方因为经济、战争等因素乱哄哄的，所以出现了资本到香港避险的趋势。

其实我们内地的一线城市，像上海、深圳、北京都有这种特点。所以我觉得这些一线城市部分还没放开的地段可以适当地放开。因为机会非常难得，有这个机会，一定要抓住，现在香港开了一个好头。

2024年2月29日，香港北角街头的一家房产中介店面贴出“全面撤辣”的宣传词 IC Photo

王慧：所以您认为主要是需求端刺激了香港楼市价格和交易量的上涨？

赵燕菁：和供给端也有关系。香港核心的港九地区，基本上已经没有太多新增供地了，它新增的供地都在新界，因此核心区域还是稀缺的。这也给我们提了个醒，一线城市在反弹或者在触底的时候，千万不要突然增加供给，要像香港一样适当地控制，特别是在核心地段。

王慧：如果内地的一线城市学习香港完全放开限购，房价会不会一下子就涨上去？

赵燕菁：这就是中央提出来的第二步，我们国家现在要大规模地建保障房。上海的房子每平方米动辄七八万甚至十几万，刚毕业的大学生也好，进城的农民工也好，这些新市民根本买不起，就算房价再降一倍也买不起。

这些人的需求怎么解决？我们就要学新加坡。新加坡77%的人都在政府提供的组屋里面。所以我认为，我们可以让一些房子进入保障房市场。住房保障到位以后，限购措施就可以放开了。这个时候有房的老百姓他的财富就升值，没房的老百姓也不受影响。这就是中央提出来的，我们住房要逐渐走向双轨制。