Notice of the Luohu District People's Government Office of Shenzhen Municipality on Issuing the "Luohu District Innovative Industrial Space Management Measures"

罗府办规〔2022〕2号深圳市罗湖区人民政府办公室关于印发《罗湖区创新型产业用房管理办法》的通知各街道办事处、区政府直属各单位： 《罗湖区创新型产业用房管理办法》已经区政府八届10次常务会议审议通过，现予以印发，请认真贯彻执行。深圳市罗湖区人民政府办公室2022年3月20日罗湖区创新型产业用房管理办法第一章 总 则 第一条 为规范创新型产业用房使用管理，根据《深圳市创新型产业用房管理办法（修订版）》规定，结合我区实际，制定本办法。 第二条 本办法所称创新型产业用房，指为满足创新型企业和机构的空间需求，由政府主导并按本办法出租或出售的政策性产业用房，包括办公用房、研发用房、工业厂房等。 第三条 成立罗湖区创新型产业用房管理工作领导小组（以下简称“领导小组”），由区长任组长，领导小组办公室分管区领导任常务副组长，分管各常设成员单位的区领导任副组长。 领导小组成员包括常设成员和非常设成员。常设成员由区发展和改革局、区科技创新局、区工业和信息化局、区司法局、区财政局、区住房和建设局、区文化广电旅游体育局、区国有资产监督管理局、区城市更新和土地整备局、区机关物业办、区金融服务署、区企业服务中心、市规划和自然资源局罗湖管理局主要负责人组成。非常设成员由领导小组办公室根据具体工作开展需要或领导小组要求另行确定。 领导小组负责协调、解决创新型产业用房管理过程中的重大问题，监督检查工作落实情况。领导小组办公室设在区企业服务中心，统筹创新型产业用房筹建移交、用房平台建设运维更新工作，负责开展企业入驻备案公示及日常事项协调，定期汇总管理使用情况报领导小组。 第四条 领导小组各成员单位主要职责如下： 区科技创新局、区工业和信息化局、区住房和建设局、区文化广电旅游体育局、区金融服务署等产业主管部门，按照各自行业主管领域受理申请并进行初审、制定用房配置方案、签订产业监管协议、监督协议履约情况等。 区企业服务中心根据领导小组工作安排或实际工作需要，可受理企业申请并进行初审、制定用房配置方案、签订产业监管协议、监督协议履约情况等。 区机关物业办等物业管理部门，负责辖区创新型产业用房物业运营管理，包括签订租赁合同、提供物业服务、监督合同履约情况等。 区城市更新和土地整备局、市规划和自然资源局罗湖管理局等规划审批部门，负责落实区创新型产业用房配建要求，及时提供创新型产业用房规划及建设信息等。 区国有资产监督管理局负责对区属国企受托建设、管理的创新型产业用房进行指导监督。 其他部门按照职能分工或领导小组要求开展相应工作。第二章 筹建移交 第五条 通过以下方式筹建的产业用房必须纳入区创新型产业用房管理： （一）行政机关、事业单位及国有企业投资建设、购买或统租等方式筹建并且通过划拨及协议出让方式取得建设用地使用权建设的项目； （二）行政机关、事业单位及国有企业投资建设、购买或统租，通过划拨及协议出让以外其他方式获得土地，在土地供应文件、租售合同等文件中明确纳入的项目； （三）企业通过招标、拍卖、挂牌方式取得工业及其他产业用地使用权，建成后按一定比例移交给政府的项目； （四）在城市更新、产业用地提高容积率及其他土地规划调整项目中按一定比例配建的项目； （五）其他经领导小组审定明确纳入的项目。 第六条 新供应土地、城市更新及产业用地提高容积率配建的创新型产业用房，原则上应无偿移交给政府，并在土地出让合同中明确无偿移交条款。无偿移交给政府的创新型产业用房面积免缴地价。 第七条 移交政府的创新型产业用房建设移交流程如下： （一）拟定项目监管协议。区企业服务中心（投资推广署）会同区机关物业办起草项目监管协议，包括项目设计要求、建设标准、无偿且无条件移交给政府的建筑面积、意向楼层区间及确定方式、违约责任等，征求各相关单位意见。 （二）签订项目监管协议。项目实施单位应在土地出让合同签订前，与区企业服务中心、区机关物业办签订项目监管协议。 （三）审核项目建筑设计方案。项目实施单位在申请建设工程规划许可证前须向区企业服务中心提供项目建筑设计方案，区企业服务中心会同区机关物业办明确创新型产业用房具体交付楼层、户型及相关要求，报领导小组审定，项目实施单位按审定要求完成项目建设。 （四）签订移交协议。项目建成后，区机关物业办与项目实施单位签订移交协议，完成项目后续移交工作。第三章 运营管理 第八条 政府产权的创新型产业用房，由区机关物业办、区属国企或委托第三方机构进行日常运营管理，经领导小组审定，可按一定比例向区属国企或第三方机构支付运营管理费用。经领导小组同意，政府产权的创新型产业用房可在一定期限内按区政府审定价格出租给区属国企或第三方机构，按本办法规定进行运营管理。区属国企自有或统租物业纳入创新型产业用房管理的，对其租金优惠部分进行全额补贴。 第九条 各责任部门应在签订土地出让合同或统租统购协议之日起20个工作日内向领导小组办公室报备，并将创新型产业用房信息录入市产业用房供需服务平台，定期更新。 （一）属于第五条（三）（四）项方式筹建的创新型产业用房，由市规划和自然资源局罗湖管理局、区城市更新和土地整备局等规划审批部门分别负责录入信息，定期更新至项目建成移交； （二）其他筹建方式获得的，由领导小组办公室统筹负责录入信息，定期更新。 第十条 领导小组办公室负责创新型产业用房平台建设运维，定期汇总建设、使用及备案项目情况，每季度形成专题报告报领导小组。第四章 入驻条件及配置标准 第十一条 申请创新型产业用房的企业（机构）应同时符合以下条件：符合市创新型产业用房管理要求，注册地、税务登记地均在罗湖；统计关系原则上应在罗湖，如确有必要，可承诺自签订租赁合同之日起三个月内迁入罗湖；近三年经营规范，无重大违法违规行为。 第十二条 政府产权的创新型产业用房原则上用于出租，如需出售，经领导小组同意后，由区机关物业办按程序报请区政府审定。创新型产业用房售价由区物业资产管理部门委托专业机构评估确定，不得低于成本价。 国有企业产权的创新型产业用房坚持以租为主、租售并举的配置原则，出租比例原则上不低于50％。 第十三条 创新型产业用房租金评估价以区物业资产管理部门委托的专业机构评估为准，若评估结果为价格区间，取中间值。租金价格原则上为评估价的30-70%。 （一）重点、优质类企业 1．上年度产值或承诺入驻后一年内在罗湖产值不低于5亿元的企业，租金价格为评估价的30%；产值不低于2亿元的，租金价格为评估价的50%；产值不低于5000万元的，租金价格为评估价的70%； 2．上年度综合贡献或承诺入驻后一年内在罗湖综合贡献不低于2000万的企业，租金价格为评估价的30%；综合贡献不低于1000万的，租金价格为评估价的50%；综合贡献不低于300万的，租金价格为评估价的70%； 3、上市公司、区级总部企业租金价格为评估价的50%。 上述重点、优质类企业可享受租金优惠面积原则上不超过10000㎡，且享受的租金优惠总额原则上不超过上年度或当年承诺形成的区级财政贡献；超出部分按评估价执行。 （二）科技创新类企业（机构） 1．纳入深圳市战略性新兴产业库的企业，租金价格为评估价的50%。 2．拥有国家高新技术企业资质，若上年度或承诺入驻后一年内在罗湖综合贡献不低于300万元，租金价格为评估价的30%；若近3年来营业收入年均复合增长率达到20%（含）以上，租金价格为评估价的40%；其他租金价格为评估价的50%。 3．国家专精特新“小巨人”企业，省、市级“专精特新”企业，租金价格为评估价的30%；纳入区专精特新培育库的，租金价格为评估价的50%。 4．由区级（含）以上高层次人才团队创办的企业（机构），或获得区级（含）以上创新创业大赛奖项的企业（机构），租金价格为评估价的50%。 5．省级及以上新型研发机构、科技研发平台、公共服务平台等重大科研平台（机构），租金价格为评估价的30%；市级新型研发机构、科技研发平台、公共服务平台等科研平台（机构），租金价格为评估价的50%。 上述科技创新类企业（机构）可享受租金优惠的配置面积原则上不超过3000平方米；超出部分按租金评估价执行。 （三）鼓励发展类企业（机构） 属于市区鼓励发展的重点产业，经领导小组审议对辖区产业发展具有重大促进作用的企业、行业协会、服务机构、创新载体、孵化器、众创空间等，租金价格为评估价的50%；可享受租金优惠的配置面积原则上不超过3000平方米；超出部分按评估价执行。 （四）其他企业（机构）确有必要突破上述条款，经领导小组审定后按要求执行。 第十四条企业（机构）首次承租创新型产业用房，租赁优惠面积500平方米以下的，装修免租期不超2个月；租赁优惠面积500平方米（含）以上2000平方米以下的，装修免租期不超3个月；租赁优惠面积2000平方米（含）以上4000平方米以下的，装修免租期不超4个月；租赁优惠面积4000平方米（含）以上6000平方米以下的，装修免租期不超5个月；租赁优惠面积6000平方米（含）以上的，装修免租期不超6个月。 第十五条 已获创新型产业用房扶持的企业，原则上不再享受物业方面的扶持政策，区产业发展专项资金政策另有规定的从其规定。第五章 用房配置流程 第十六条 区创新型产业用房租赁配置流程如下： （一）发布公告。区机关物业办按月汇总区创新型产业用房建设和租售信息，在市产业用房供需服务平台（以下简称“服务平台”）、区政企服务平台等市区用房平台发布租赁公告。 （二）入驻申请。符合条件的企业（机构）在服务平台在线提交入驻申请，按要求上传相关材料。 （三）资质审核。产业主管部门负责对企业（机构）入驻申请及相关材料进行初审，初审在租赁公告截止后10个工作日内完成。对通过初审的单位形成产业用房面积、租金优惠等配置方案及产业监管协议（如需），征求相关部门意见后报产业主管部门分管区领导审核。 （四）备案及公示。经产业主管部门分管区领导审核的配置方案、产业监管协议（如需）报领导小组办公室备案，由领导小组办公室通过服务平台对社会公示，公示期不少于3个工作日。 （五）合同签订。公示无异议或异议妥善处理后，由领导小组办公室发函告知产业主管部门和物业管理部门，物业管理部门凭函件及签订的产业监管协议（如需）与入驻单位办理租赁手续，通过服务平台发布租赁结果，将合同信息录入服务平台，并在区政府合同监管平台备案。 第十七条 领导小组办公室定期汇总需报领导小组审定的项目，提请领导小组审议。 第十八条 租赁合同应约定合同履行期限不少于1年，不超5年。第六章 租赁监督管理 第十九条 享受创新型产业用房优惠的入驻单位，产业部门须与其签订产业监管协议，其中，按经济指标享受优惠的单位，监管协议中应约定未来经济指标承诺值。领导小组另有要求的按其要求执行。 第二十条 产业主管部门按年度考核入驻单位产业监管协议完成情况，形成年度履约报告报领导小组办公室。产业主管部门对未达到监管协议要求的单位，调整下一年度租金水平并要求退回上年已享受的租金优惠金额；对连续2年及以上未达到监管协议要求的单位，可提请领导小组解除租赁合同。 第二十一条 物业管理部门负责创新型产业用房日常使用检查，对存在擅自转租分租、拖欠租金或管理费等违规行为应及时发现、限期整改（限期不超过3个月），超期仍未整改的，按程序解除租赁合同。第七章 续租及退出机制 第二十二条 物业管理部门应在距离合同到期6个月前告知承租单位和产业主管部门，存在续租意向的单位需在距离合同到期3个月前向产业主管部门提交续租申请。每个单位续租次数原则上不超过2次。 第二十三条 产业主管部门受理续租申请后，对单位入驻条件进行审核，若不再符合本办法规定条件，原则上不予续租；对继续符合条件的单位，综合考虑其上一承租期的产业监管协议及租赁合同履约情况、未来经济贡献、创新能力等因素，明确是否予以续租以及续租面积、续租年限等事项，形成续租方案向领导小组办公室备案。 第二十四条 租赁合同未到期的入驻单位需提前退租，可向领导小组办公室提出申请，领导小组办公室征求相关单位意见，确认无异议的，发函物业管理部门办理退租手续。第八章 附则 第二十五条 本办法由区发展和改革局、区企业服务中心（投资推广署）负责解释。 第二十六条 本办法所称“上年度”一般指申请之日的上一个完整自然年度，也可以指申请之日前的12个月周期。 第二十七条 本办法所称“物业资产管理部门”指物业的产权方，“物业管理部门”指物业的运营管理方。 第二十八条 本办法涉及的产值以统计部门核定数据为准；“综合贡献”指企业在罗湖缴纳的各类税费总和，“区级财政贡献”指企业在罗湖缴纳的各类税费计入辖区分成部分，具体以财税部门核查数据为准。 第二十九条 本办法自2022年4月19日起实施，有效期5年。《罗湖区创新型产业用房管理暂行办法》（罗府办规〔2017〕6号）同时废止。本办法实施前，已按原办法规定入驻的企业（机构），继续执行原租赁合同，到期后按本办法规定管理。