Full text · 原文
8,059 字
HBGS-2021-3关于印发《惠州市住房和城乡建设局 惠州市财政局关于惠州市住宅专项维修资金管理办法》的通知惠市住建〔2021〕32号各县、区人民政府（管委会），市政府各部门、各直属机构： 《惠州市住房和城乡建设局 惠州市财政局关于惠州市住宅专项维修资金管理办法》业经市司法局审查通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。执行中遇到的问题，请径向市住房和城乡建设局反映。惠州市住房和城乡建设局 惠州市财政局 2021年3月24日 惠州市住房和城乡建设局 惠州市财政局关于惠州市住宅专项维修资金管理办法 第一条 为加强我市住宅专项维修资金管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《广东省物业管理条例》及《住宅专项维修资金管理办法》（建设部财政部令第 165 号）等有关法律、法规和规章，结合我市实际，制定本办法。 第二条 本市行政区域内商品住宅、售后公有住宅专项维修资金的缴存、使用、管理和监督，适用本办法。 （一）本办法所称住宅专项维修资金，是指业主、建设单位或者公有住宅售房单位缴存的，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。 （二）本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规规定和房屋买卖合同约定，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。 （三）本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规规定和房屋买卖合同约定，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、避雷设施、照明、二次供水设施、消防设施、排水设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性停车场（库）、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。 （四）下列各项不属于住宅共用部位、共用设施设备： 1.居住区内属于城市市政公用部门负责管理的城市道路、公共排水、公共绿地、城市供水、供气管线等。 2.居住区内属于供电、通讯、广播电视等单位负责管理的供电、通讯、有线电视线路等。 3.居住区内不属于业主共有产权的其他设施、设备。 第三条 业主缴存的住宅专项维修资金属于业主所有。公有住宅售房单位缴存的住宅专项维修资金属于售房单位所有。 第四条 住宅专项维修资金管理实行统一缴存、专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。 第五条 市住建部门会同市财政部门负责全市住宅专项维修资金的指导和监督管理工作。各县、区住建部门会同财政部门负责行政区域内住宅专项维修资金的指导和监督管理工作。 第六条 下列物业的业主应当按照本办法的规定缴存住宅专项维修资金： （一）住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外； （二）住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。 前款所列物业属于出售公有住宅的，售房单位应当按照本办法的规定缴存住宅专项维修资金。 第七条 业主按其所拥有物业的建筑面积缴存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积缴存首期住宅专项维修资金的数额为上一年度本市住宅建筑安装工程每平方米平均造价的5%。 第八条 自本办法实施之日起，建设单位在取得《商品房预（销）售许可证》或《商品房现房备案证明书》之前，应当将拟预（销）售物业首期的住宅专项维修资金一次性全额缴存至专户管理银行；车库（位）及物业管理区域内其它未售部分物业的住宅专项维修资金应当在竣工验收前缴存。 建设单位在预（销）售物业时，应当在《商品房买卖合同》依法约定由物业买受人全额缴存首期住宅专项维修资金，并向物业买受人出示已垫资缴存住宅专项维修资金的凭证。 第九条 本办法实施前，物业买受人应当在办理商品房买卖合同备案前缴存住宅专项维修资金。 市、县（区）住建部门在办理商品房买卖合同备案时，应当查验住宅专项维修资金缴存情况。 第十条 售后公有住宅的住宅专项维修资金，由业主和售房单位共同缴存，缴存时间为办理产权证前。 （一）业主首期缴存的住宅专项维修资金，按照房改成本价的 2%计算缴存。 （二）售房单位缴存的住宅专项维修资金，按照多层住宅不低于售房款的 20%、高层住宅不低于售房款的 30%，从售房款中一次性提取缴存到监管账户。 第十一条 本办法实施前已预（销）售的物业，建设单位未售出及留用的物业在竣工验收备案后30日内，建设单位应当缴存住宅专项维修资金。 实行回迁安置、异地安置的被拆迁户，住宅专项维修资金由建设单位和被拆迁安置户协商约定缴存，没有约定的由建设单位缴存。缴存时间为在迁居安置之日前。 第十二条 房屋所有权转移时，该房屋住宅专项维修资金账户余额随房屋所有权同时转移过户，新业主应及时持有效权属证明到物业所在地住宅专项维修资金管理部门办理户名变更手续。 第十三条 未建立住宅专项维修资金制度的老旧住宅小区，业主可按下列方式归集住宅专项维修资金： （一）到住宅专项维修资金管理部门开设住宅专项维修资金监管账户。 （二）业主按照业主大会决定的标准按月缴存到住宅专项维修资金监管账户。 （三）经业主大会同意，物业管理区域共用部位、共用设施设备的经营收益，扣除必要的管理成本后，剩余部分可作为住宅专项维修资金存入监管账户。 第十四条 物业服务人是使用住宅专项维修资金的申报主体，包括：业主、业主委员会、受委托的物业服务企业或其他管理人。 第十五条 物业服务人申报使用住宅专项维修资金的，应对维修事项及申报材料的真实性负责。 住宅专项维修资金管理部门应对申报材料进行审核和备案。 第十六条 住宅专项维修资金使用计划由物业服务人提出，成立业主大会的，应书面报备业主委员会。 已成立业主大会但没有聘用物业服务企业或其他管理人的小区，由业主委员会提出住宅专项维修资金使用计划。 未实施物业管理的，也没有成立业主大会的，由对共用部位、共用设施设备具有共有关系的业主（或业主代表）共同提出住宅专项维修资金使用计划。 第十七条 物业服务人使用住宅专项维修资金事项应当向相关业主公告，公告内容包括：项目名称、概况、预算价格、预分摊明细等。 第十八条 以征求意见形式召开业主大会会议表决使用住宅专项维修资金的，征求意见时限不超过90日。 使用维修资金事项经业主表决后，表决结果应当在业主表决结束之日起10日内公告相关业主，公告内容包括：表决结果统计表、征求业主意见表（业主姓名及电话号码应当隐蔽复印公布）等。逾期公告的，该维修项目视为终止。 维修项目竣工验收后，应当在完成验收之日起10日内公告相关业主，公告内容包括：验收情况、验收结果等。 第十九条 公告或表决后，物业所有权发生转移的，公告时间和原业主意见不受影响。 第二十条 住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理： （一）物业服务人提出使用方案，使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围。 （二）住宅专项维修资金列支范围内，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。 （三）物业服务人组织实施使用方案。 （四）物业服务人持有关材料，向物业所在地住宅专项维修资金管理部门申请列支。 （五）经住宅专项维修资金管理部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知。 （六）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。 第二十一条 住宅专项维修资金划转业主大会管理后，一个物业管理区域设立一个住宅专项维修资金账户。需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理： （一）物业服务人提出使用方案，使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围。 （二）住宅专项维修资金列支范围内，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。 （三）物业服务人组织实施使用方案。 （四）物业服务人持有关材料向业主委员会提出住宅专项维修资金列支申请。 （五）业主委员会审核同意后，报物业所在地住宅专项维修资金管理部门备案。 （六）业主委员会、物业所在地住宅专项维修资金管理部门向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知。 （七）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。 第二十二条 发生危及房屋使用和人身安全等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修的，物业服务人应当及时书面报告物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）和住宅专项维修资金管理部门，并及时进行维修，同时做好现场记录、拍照、摄影等证据保全工作。 物业服务人不组织抢修的，物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）应当组织抢修。 发生危及房屋安全等紧急情况,任何人都不得无故阻挠紧急抢修。 第二十三条 发生危及房屋使用和人身安全等紧急情况的情形： （一）电梯经电梯制造单位或者检验检测等专业服务机构进行评估、检验认为存在严重事故隐患，可能发生危及人身财产安全的；只有一台电梯的住宅，电梯故障严重影响业主日常出行的。 （二）消防设施设备出现安全故障，消防监管部门要求立即消除消防安全隐患或责令限期整改的。 （三）屋面、外墙防水自然损坏严重渗漏，严重影响业主日常生活和居住的。 （四）二次供水水泵损坏导致供水中断的，但专业经营单位负责二次供水水泵设备维修、养护的除外; （五）排水（包括排污、雨水）设施因堵塞、爆裂等导致无法正常供水、排水，已经影响到业主的正常生活的。 （六）房屋外立面有脱落危险危及公共安全的。 （七）小区内公共场所或道路因坍塌、下沉开裂等严重影响业主活动、出行安全的。 （八）小区内非经营性公共休闲、娱乐设施（含儿童娱乐设施）严重损坏，无法满足正常使用及危及人身安全的。 （九）山体滑坡、台风等自然灾害或其他不可抗力原因，导致小区山体滑坡、道路护坡或其它共用设施设备毁损，不属于公共责任险理赔范围的，或者是公共责任险理赔后仍有不足部分的。 （十）其他危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况。 第二十四条 住宅专项维修资金使用申报材料提交时间： （一）正常使用：物业服务人应当在发布征得住宅专项维修资金列支范围内的业主同意的表决结果公告之日起90日内向住宅专项维修资金管理部门提交书面申报材料。 （二）紧急使用：经住宅专项维修资金管理部门现场核实后，申报单位应当在3日内发布紧急维修公告，并在公告后90天内向住宅专项维修资金管理部门提交书面申报材料。 第二十五条 住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照下列规定分摊： （一）用于涉及整个物业管理区域的，由全体业主按所拥有物业建筑面积的比例分摊和列支。 （二）用于两个或两个以上物业管理区域的，由各自物业管理区域的全体业主按所拥有物业建筑面积的比例分摊和列支。 （三）用于涉及单栋的，由该栋房屋业主按所拥有物业建筑面积的比例分摊和列支。 （四）在一栋住宅内，专属于一层住宅内全体业主使用的，由该层住宅内的全体业主按所拥有物业建筑面积的比例分摊和列支。 第二十六条 住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，涉及开发建设单位、公有住房单位尚未售出及留用的物业，开发建设单位、公有住房单位应当按照尚未售出商品物业的建筑面积的比例分摊费用。 第二十七条 涉及人民防空工程设施设备维修、更新和改造的费用，由收益人按次据实分摊维修费用。 第二十八条 住宅共用部位、共用设施设备依法属于维护保养范围的费用，不得从住宅专项维修资金中列支。 第二十九条 住宅共用部位、共用设施设备的维修费用，根据物业服务合同约定，或者依法依规，或者依据行业规范，应当由物业服务人从物业服务费用或者物业服务资金中支出的，不得从住宅专项维修资金中列支。 第三十条 住宅共用部位、共用设施设备属于人为损坏的，维修费用由责任人承担，不得从住宅专项维修资金中列支。 第三十一条 使用住宅专项维修资金支付工程款项的维修项目，质保期内出现工程质量问题，需要返工或重新维修的，维修施工单位应当及时返工或重修，所需费用不得再次从住宅专项维修资金中列支。 第三十二条 对物业共用部位、共用设施设备进行维修、更新和改造有特殊要求的,原则上应选聘具有相应专业资质的施工单位。 维修所发生的检测费用、审价费等相关费用由受益业主承担和分摊。 第三十三条 使用住宅专项维修资金进行重大维修、更新、改造电梯、消防系统等设施设备的，物业服务人应当接受相关主管部门的指导、监督和检查，在取得相关主管部门的鉴定（评估、检测）意见后方可实施。实施后应取得验收合格证明。 维修金额50万元以上（含50万元），提倡物业服务人采取公开招投标的方式选聘维修单位，有条件的可以聘请监理单位实施监理，所产生监理费用计入维修成本。不聘请监理单位的，由物业服务人或相关业主自行组织监理。 第三十四条 业主分户账面住宅专项维修资金余额低于首期应缴存额 30%（含30％）的，业主应当及时续筹。 第三十五条 物业服务人应当在住宅专项维修资金余额达到续筹条件后30日内做好住宅专项维修资金续筹方案并组织业主进行表决。 住宅专项维修资金的续筹方案包括续筹范围、方式、时限和金额等内容。 第三十六条 住宅专项维修资金的续筹方案通过召开业主大会会议征得业主同意后，物业服务人应当在7日内将住宅专项维修资金续筹方案报送住宅专项维修资金管理部门备案。 第三十七条 具有共有关系的业主应当遵守业主大会的决定，根据住宅专项维修资金的续筹方案缴存住宅专项维修资金。 第三十八条 住宅专项维修资金管理部门应当建立维修项目现场查看制度，维修项目预算金额达到5万元及以上的，应当到现场查看核实。 第三十九条 维修项目预算达到5万元及以上的，需通过第三方造价公司进行审价，申报单位按审价后的价格与维修单位签订维修合同。 第四十条 住宅专项维修资金工程款项以转账方式支付，不经过中间环节，直接拨付到维修单位账户上。 维修工程款项支付具体分为两类： （一）5万元以下，先维修，后付款，分2期支付，第1期款支付90%，第2期款支付10%为工程质保金。 （二）5万元以上（含5万元）的，分3期支付，第1期款支付30%，第2期款在竣工验收后支付60%，第3期款支付10%为工程质保金。 第四十一条 受委托的物业服务企业或其他管理人向物业所地街道办事处和住建部门提交退出物业管理区域的，应当同时报送物业所地住宅专项维修资金管理部门，报告送达之日至撤出之日止，非紧急情况不得申报动用住宅专项维修资金。 第四十二条 住宅专项维修资金划转业主大会管理的，应当同时具备以下四个条件： （一）应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意； （二）业主大会到指定的专户管理银行开设本物业管理区域住宅专项维修资金账户； （三）建立住宅专项维修资金管理制度； （四）确定账目管理单位或配置财务管理人员。 第四十三条 市住房和城乡建设局通过招投标方式委托商业银行作为惠州市住宅专项维修资金专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。 缴存的住宅专项维修资金自存入监管专户之日起计息。利息实行一年一结，定期计入业主分户账户。 住宅专项维修资金的收益管理办法由市住建部门会同市财政部门按照有关规定另行制定。 第四十四条 市住建部门设立本行政区域总账户，以物业管理区域为单位设账，实行五级账户核算。市为一级核算，各县、区为二级核算，物业管理区域为三级核算，每一幢楼（楼梯单元）为四级核算，每个业主为五级核算。 第四十五条 各县（区）住宅专项维修资金管理部门、业主大会利用住宅专项维修资金购买国债的，留存金额不得低于首期应缴存额的30%。 鼓励各县（区）住宅专项维修资金管理部门、业主大会在保证住宅专项维修资金安全的前提下，积极探索提高住宅专项维修资金保值、增值的方式、方法。 第四十六条 下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用： （一）住宅专项维修资金的存储利息。 （二）利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益。 （三）利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的所得收益，但业主大会另有决定的除外。 （四）住宅共用设施设备报废后回收的残值。 第四十七条 房屋拆迁或者其他原因造成房屋灭失的，产权人应及时到物业所在地住宅专项维修资金管理部门办理住宅专项维修资金账户余额退还手续。 公有住房售房单位缴存的按账面余额返还原售房单位。公有住房售房单位不存在的，按财政隶属关系，收缴同级国库，由同级政府统筹管理。 住宅专项维修资金管理部门在清理退还资金余额后，应当要求专户管理银行注销相关账户。 第四十八条 住宅专项维修资金管理部门及业主委员会，应当每年至少一次与专户管理银行核对住宅专项维修资金账目，并向业主公布下列情况： （一）住宅专项维修资金缴存、使用、增值收益和结存的总额。 （二）发生列支的项目、费用和分摊情况。 （三）业主分户账中住宅专项维修资金缴存、使用、增值收益和结存的金额。 （四）其他有关住宅专项维修资金使用和管理的情况。 第四十九条 专户管理银行应当每月一次向物业所在地住宅专项维修资金管理部门发送住宅专项维修资金对账单。 住宅专项维修资金管理部门应当建立住宅专项维修资金查询系统，接受业主对其分户账中住宅专项维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。 业主或业主委员会对资金账户变化情况有异议的，可以要求住宅专项维修资金管理部门进行复核。 住宅专项维修资金管理部门应当对住宅专项维修资金的专户管理银行进行考核，确保住宅专项维修资金安全。 第五十条 住宅专项维修资金的管理和使用，应当依法接受审计部门的审计监督。 第五十一条 住宅专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行国务院财政部门有关规定。 财政部门应当就住宅专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况进行监督。 第五十二条 住宅专项维修资金缴存专用票据的领购、使用、保管、核销等工作由住宅专项维修资金管理部门负责，并按照财政部门票据管理的有关规定执行，接受财政部门的监督检查。 第五十三条 违反本办法规定，挪用住宅专项维修资金的，依照《物业管理条例》第六十条和《住宅专项维修资金管理办法》（建设部财政部令第 165 号）第三十七条的规定处理。 第五十四条 业主未按规定或者业主大会决议缴存、续筹维修资金的，业主委员会或者利害关系人可以依法向人民法院提起诉讼。 第五十五条 维修施工单位与物业服务人串通虚报、高报套取住宅专项维修资金的，由县（区）住建部门将施工单位、物业服务人列入不诚信实体名单并在网上公布。 第五十六条 无故阻挠危及房屋安全等紧急使用维修资金，导致维修不及时，加重业主财产损失或造成责任事故的，阻挠人应当承担赔偿损失和相关法律责任。 第五十七条 住宅专项维修资金专用票据的领购、使用、保管、核销等管理过程违反财政部门票据管理有关规定的，由县（区）财政部门按照有关规定予以处理。 第五十八条 住宅建筑安装工程每平方米平均造价由市住建局根据实际情况适时核定公布。 第五十九条 本办法自2021年5月1日起施行，有效期5年。政策解读：《惠州市住房和城乡建设局 惠州市财政局关于惠州市住宅专项维修资金管理办法》的解读