Notice on Issuing Several Measures for Accelerating the Urban Village Renovation in the Eastern Urban Area (Trial)

珠府办〔2011〕50号横琴新区管委会，各区政府（管委会），市府直属各单位： 《关于加快推进东部城区城中村改造的若干措施（试行）》已经市人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。 珠海市人民政府 二○一一年十二月五日 关于加快推进东部城区城中村 改造的若干措施（试行） 为进一步促进城乡建设协调发展，优化宜居、宜业的生态环境，挖掘土地资源潜力，完善城市功能和建设用地结构布局，提高土地节约集约利用水平，根据《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府[2009]78号）、《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见（试行）的通知》（粤府办[2009]122号）和《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》（珠府[2010]32号）的有关规定，结合我市实际，对进一步加快推进东部城区（含香洲区、高新区）城中村改造工作，提出以下措施： 一、主要改造目标 紧紧围绕“拓展城市发展空间，优化城市发展格局”的总体要求，突出重点区域的带动作用，加快对建设现状影响城市功能完善和产业结构提升、妨碍市容市貌、配套设施急需完善的城中村的改造步伐。 以城市规划为依据，以市场化运作为导向，通过成片重建、保护性整治、完善公共服务设施建设等多种方式，统筹兼顾、科学有序地推动城中村改造，切实改善群众生活条件，实现城市功能、人居环境、生活质量、城市形象的全面提升，推动土地节约集约利用和经济社会又好又快发展。 二、改造组织实施 坚持公开、自愿原则。实行事前征询和事前公示制度，全面、及时、动态地公开各种相关信息，充分尊重改造区域产权人的参与权和知情权，使其真正成为城中村改造的主导者和推动者。 区政府（管委会）作为城中村改造工作的责任主体，负责协调落实城中村改造用地的规划、实施计划、改造方案的编制工作，并组织实施具体改造方案。市、区各相关部门在各自职能范围内为城中村改造工作提供服务并实施相关监管工作。 （一）征询确定改造意愿。在所属街道办（镇政府）的监督下，由村集体经济组织征询改造区域产权人（含企业单位、居民、村民，下同）意愿，由90%以上（含90%，下同）产权人书面确认同意，并将书面确认结果按程序进行公示。 （二）征询确定改造方式。在所属街道办（镇政府）的监督下，由村集体经济组织征询改造区域产权人意愿，由90%以上产权人书面确认改造方式，启动城中村改造的相关前期工作。 鼓励城中村村集体经济组织自行改造。除村集体经济组织自行改造外，应当依法通过公开招投标方式选择改造主体进行改造。 （三）城中村改造的建设用地规模和建筑规模，由村集体经济组织申请，各区政府（管委会）组织评审，市相关部门审核，报市“三旧”改造工作领导小组审批，再经市政府批准。经批准的建设规模在规划审批时，应做好该区域交通、人口密度等规划分析，且通过营造商业综合体、参与保障性住房建设、适当异地建设安置等方式予以消化解决。具体方案另行制定。 （四）选择采取公开招标方式确定改造主体的，在所属街道办（镇政府）的监督下，由村集体经济组织作为招标主体，拟订招标文件，在市产权交易中心按相关程序实施。其中，招标条件包括经批准的改造规划和实施计划。 （五）改造主体确定后，由改造主体按照“三旧”改造相关工作流程提交项目改造方案[含项目可行性方案（综合效益、改造资金来源）]；设计方案（包括土地用途、用地面积、容积率等）；供地方案；安置补偿方案、安置补偿协议；土地整合及原产权人改造意见；招标文件等，按程序申报改造项目。其中，涉及安置补偿的由改造主体与改造区域产权人签订安置补偿合同。 （六）依照城乡规划法有关规定进行城中村改造以及涉及重大市政基础设施和公共设施建设的，由政府统筹，整合资源，循序渐进，确保改造符合公共利益和城市发展需要。 三、改造相关措施 通过成片重建方式进行改造的，采取以下措施落实相关工作。 （一）实施改造的城中村范围内房屋合法建筑面积由各区政府（管委会）按以下原则确认： 1．对已办理产权登记的房屋，以相关产权证书为依据。 2．.对已建成未报建且未经处理的房屋，依照2000年香洲区城中旧村改造政策进行合法性认定。 （二）土地供地方式和土地使用年限按新宗地自批准之日重新确定、起算。在批准的改造建设规模范围内，改造项目建筑容积率在2.5及以下部分，不再补缴地价；建筑容积率在2.5至4.5之间的部分，按照批准改造时地价管理规定相应用途标准的20％补缴地价；建筑容积率超过4.5的部分，按照批准改造时地价管理规定相应用途标准补缴地价。 （三）改造项目内补偿房屋的原合法建筑面积部分所涉及的税费按以下政策执行：以房屋补偿的，补偿面积与原合法建筑面积相等的部分，按同类住宅房屋的成本价核定计征“销售不动产”营业税，不征收契税；超过的部分，按核定营业额计征“销售不动产”的营业税和契税。 （四）改造项目经市“三旧”改造工作领导小组批准，改造范围内全部房屋产权登记（批准）证书收回后，方可申请办理用地规划许可、批准和权属变更等手续;安置补偿完成后，方可申请办理安置房建设用地以外的商品房用地权属登记手续、抵押贷款手续、商品房销售手续。 四、改造监管要求 加强城中村改造监督，对各项目建设手续办理予以规范明确，并对项目开发建设明确有关要求，确保改造项目顺利推进。 （一）改造项目办理供地手续时，对安置补偿协议中安置房建设、安置补偿时限等重要事项内容，应在相关用地合同、批准手续中予以载明。 （二）改造项目经市“三旧”改造工作领导小组批准之日起，改造主体应在不超过三年内完成安置补偿工作，具体时间由改造主体与原产权人协商确定后，在双方签订的安置补偿协议中予以明确，同时明确相关违约责任。 （三）有下列情况之一的改造项目，改造主体丧失项目改造权，按照相关程序重新确定改造主体： 1．经批准的改造项目，安置补偿未完成前未经批准擅自转让项目的。 2．经批准的改造项目，安置补偿未完成前未经批准擅自变更项目公司或公司股东的。 3．经批准的改造项目，未在改造协议双方约定期限内完成安置补偿，超过90%以上原产权人不同意继续执行补偿合同的。 以上内容，应在市政府批准文件以及安置补偿方案或公开招标文件等中予以明确。 改造主体有上述情形之一的或者改造项目“烂尾”给原产权人或他人造成损失的，受损失者有权通过行政手段和法律手段（主要采取司法途径）进行追偿。 （四）改造主体在改造项目正式动工前，应按相关规定，将改造项目所需安置补偿资金和区政府（管委会）认为需要监管的其他资金足额存入指定监管账户，遵循专款专用和集中支付的原则，专用于安置房和相应配套公共设施等建设。具体监管资金金额核准和监管工作由所在区政府（管委会）负责。 （五）土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围外的旧村庄改造，不得用于商品房开发。 （六）其他经市政府批准，土地利用总体规划确定的城市建设用地规模范围内，已完成村集体建制、农业户籍转变的下列旧村：建设现状影响城市功能完善和产业结构提升、妨碍市容市貌、配套设施急需完善的旧村，工业化、城镇化发展较快的城郊结合部的旧村，工业园区所在地的旧村，参照以上措施执行。 附件： 关于城中村改造建设规模的确定方式 在借鉴2000年香洲区26条城中旧村改造经验的基础上，经过选取香洲拱北区域城中村改造项目实例进行调查和研究分析，评估其安置补偿和建设投入等总成本定值，测算出与商品房售价相关的拆建比（即拆除合法建筑面积与新建建筑面积比例），以此控制改造项目的总建设规模，达到引导旧村有序改造的目的。具体如下： 一、目的和结果 通过采集各项数据计算项目的改造成本和开发可行性，计算出一个与商品房售价关联的拆建比计算公式，为核算和控制项目开发规模提供依据。 二、成本构成 根据原26条城中村改造项目安置补偿情况、近期我市主城区范围内拆建项目建设成本情况，结合评估机构测算，综合各相关职能部门和专家评审意见，提出以下成本构成： （一）合理融资成本，项目开发期以4年为基准。 （二）安置补偿成本，具体标准为： 1．安置实物补偿比例按合法建筑面积1∶1.2。 2．安置回迁房装修成本以1000元\/平方米作为参考水平，装修标准与商品房相同。 3．安置户临时周转房月租金标准按不同区域市场价确定。 4．安置补偿不可预见费：1000元\/平方米（主要包括签约奖励金、搬迁费、历史遗留建筑和未报建建筑补偿等开支）。 （三）其他建筑成本及税、费、运营成本按我市目前香洲区、高新区范围房地产开发项目普遍成本计算。销售税费按销售价格10%计算，融资成本按人行公布贷款利率计算。 （四）参照2000年香洲区26条城中旧村改造成本利润核算做法，按项目开发利润率不超过25%计算。 （五）纳入“三旧”改造范围内原合法建筑容积率不足1.0的，按现状容积率为1.0确定改造建设规模。 三、工作职责 由改造项目所在区政府（管委会）以上述改造成本构成作为参考依据，提出项目用地规模和建设规模，按相关程序上报审批，其他相关部门在各自职能范围内予以配合。