Notice of Shanwei Municipal Government on Announcing the 2018 Benchmark Land Price for State-owned Agricultural Land in Shanwei City Urban Area

汕府﹝2019﹞12号 汕尾市人民政府关于公布汕尾市城区2018年 国有农用地基准地价的通知 市城区人民政府，市政府有关部门、有关直属机构： 为确保我市基准地价适应土地市场发展的需要，进一步强化土地资源管理，促进土地节约集约利用，根据《中华人民共和国土地管理法》《广东省国土资源厅关于做好我省国有农用地基准地价制订发布加强农用地价格评估管理工作的通知》（粤国土资利用发〔2017〕99号）《广东省国土资源厅关于进一步严格规范基准地价管理的通知》（粤国土资利用发〔2018〕8号）等有关规定，我市编制了2018年国有农用地基准地价，并已经于2019年2月13日市政府七届第三十八次常务会议审议通过，现予公布，自公布之日起施行。实施过程中遇到的问题，请径向市自然资源局反映。 汕尾市人民政府 2019年3月11日 汕尾市城区2018年国有农用地 基准地价成果 一、基本成果 （一）评估范围 本次汕尾市城区2018年国有农用地基准地价评估的工作范围为汕尾市城区（含红海湾经济开发区）行政区内现有的国有农用地和国有宜农未利用地，根据2017年土地利用现状数据统计，汕尾市城区国有农用地和宜农未利用地总面积为1510.87公顷，其中国有农用地面积1221.37公顷，国有宜农未利用地面积289.50公顷。 （二）基准地价内涵 农用地基准地价是指县（市）政府根据需要针对农用地不同级别或不同均质地域，按照不同利用类型，分别评估确定的某一估价期日的平均价格。本次汕尾市城区2018年国有农用地基准地价的评估用途主要为耕地、园地、林地、坑塘水面与水库水面四种用地类型，具体基准地价内涵如下： 1.耕地：土地级别的平均开发程度宗地红线外通路、通电、水源供给有保障，宗地内土地平整、大小适中、形状规则、沟渠建设良好、田间道路密度适中，在正常市场条件，耕作制度为两年五熟或一年两熟（薯-稻-稻、春花生-秋甘薯），基准作物设定为早稻、晚稻、花生、甘薯（蔬菜），土地估价期日为2018年7月31日，土地出让年期为50年下的完整国有土地出让使用权平均价格。 2.园地：土地级别的平均开发程度宗地红线外通路、水源供给有保障，宗地内土地较平整、有基本的排水与灌溉设施，在正常市场条件，基准作物设定为荔枝，土地估价期日为2018年7月31日，土地出让年期为50年下的完整国有土地出让使用权平均价格。 3.林地：土地级别的平均开发程度宗地红线外通路，宗地内集材道，在正常市场条件，基准作物设定为速生桉树、松树-杂木，土地估价期日为2018年7月31日，土地出让年期为50年下的完整国有土地出让使用权平均价格。 4.坑塘水面与水库水面：土地级别的平均开发程度宗地红线外通路、通电、水源供给补充有保障，宗地内大小适中、形状较规则，在正常市场条件，基准作物设定为四大家鱼-虾，土地估价期日为2018年7月31日，土地出让年期为50年下的完整国有土地出让使用权平均价格。 表1-1 汕尾市城区2018年国有农用地基准地价内涵表 土地使用权类型 出让使用权价格 土地出让年期 50年 耕地标准耕作制度 两年五熟或一年两熟（薯-稻-稻、春花生-秋甘薯） 基准作物 耕地 早稻、晚稻、花生、甘薯（蔬菜） 园地 荔枝 林地 速生桉树、松树-杂木 坑塘水面与水库水面 四大家鱼-虾 基本设施状况 耕地 宗地外通路、通电、水源供给有保障，宗地内土地平整、大小适中、形状较规则、沟渠建设良好、田间道路密度适中 园地 宗地外通路、水源供给有保障，宗地内土地较平整、有基本的排水与灌溉设施 林地 宗地外通路，宗地内集材道 坑塘水面与水库水面 宗地外通路、通电、水源供给补充有保障，宗地内大小适中、形状较规则 估价期日 2018年7月31日 （三）基准地价成果 表1-2 汕尾市城区2018年国有农用地基准地价表 级别 耕地 园地 林地 坑塘水面与水库水面 万元\/亩 元\/㎡ 万元\/亩 元\/㎡ 万元\/亩 元\/㎡ 万元\/亩 元\/㎡ 一级 5.64 84.60 4.34 65.10 2.31 34.65 5.85 87.75 二级 5.13 76.95 3.95 59.25 2.00 30.00 5.32 79.80 三级 4.68 70.20 3.60 54.00 1.72 25.80 4.88 73.20 注：其他用地类型参照汕尾市城区其他用途土地利用类型修正系数表进行测算 二、修正体系 国有农用地基准地价是指县（市）政府根据需要针对国有农用地不同级别或不同均质地域，按照不同利用类型，分别评估确定的某一估价期日的平均价格。汕尾市城区2018年国有农用地基准地价的评估用途主要为耕地、园地、林地和坑塘水面与水库水面四种用地类型，采用基准地价系数修正法进行宗地估价时，应按规定选用相应修正系数。 （一）基准地价系数修正法的计算公式 式中： P —— 待估国有农用地价格 Po —— 基准地价 —— 宗地地价影响因素修正系数和 Kt —— 交易期日修正系数 Ky —— 年期修正系数 （二）耕地基准地价修正体系 1.地价影响因素修正 表2-1 汕尾市城区国有农用地—一级耕地修正系数说明表 优劣度 因素 优 较优 一般 较劣 劣 自然因素 土壤条件 有效土层厚度（厘米） ≥100 [80,100) [60,80) [30,60) ＜30 表层土壤质地 轻壤、中壤 重壤 砂壤 粘土 砾石土、砂土 土壤有机质含量 ≥3% [2%,3%) [1%,2%) [0.6%,1%) ≤0.6% 剖面结构 通体壤、壤\/砂\/壤 壤\/粘\/壤、壤\/粘\/粘 砂\/粘\/砂、壤\/砂\/砂 砂\/粘\/粘、粘\/砂\/粘、通体粘、粘\/砂\/砂 通体砂、通体砾 土壤酸碱度 [6.0,7.9) [5.5,6.0) [5.0,5.5)，[7.9,8.5] [4.5,5.0) ＜4.5，＞8.5 水资源状况 水源保证率 充分满足 基本满足 一般满足 较不能满足 难以满足 地下水埋深 ≥80 [60,80) [45,60) [30,45) ＜30 地形地貌 地形坡度 ＜2° [2°,5°) [5°,8°) [8°,15°) ≥15° 地貌类型 平原 —— 台地 丘陵 山地 田面坡度 ＜2° [2°,5°) [5°,8°) [8°,15°) ≥15° 局部气候差异 年降水量（毫米） ≥2300 [2200,2300) [2000,2200) [1800,2000) ＜1800 ≥10℃年积温（摄氏度） ≥8000 [7900,8000) [7800,7700) [7600,7700) ＜7600 生态环境状况因素 土壤侵蚀状况 无侵蚀 轻度侵蚀 中度侵蚀 严重侵蚀 重度侵蚀 社会经济因素 基础设施条件 灌溉条件 充分满足 基本满足 一般满足 有灌溉，但保证率低 无灌溉条件 田间道路（米\/平方米） ≥0.3 [0.2,0.3) [0.1,0.2) [0.05,0.1) ＜0.05 排水条件 排水体系健全 排水体系基本健全 排水体系一般 有排水体系，但排水差 无排水体系 耕作便利条件 耕作距离（米） 居民点距离地块中心近，＜200 居民点距离地块中心较近，[200,600) 居民点距离地块中心一般，[600,1000) 居民点距离地块中心较远，[1000,1500) 居民点距离地块中心远，≥1500 田块形状 极为规则 较为规则 一般规则 较不规则 极不规则 田块大小（亩） ≥100 [50,100) [20,50) [5,20) ＜5 土地利用状况 利用现状 水生水田 水生、旱生轮种的水田 水浇地 旱地 丢荒地 人均耕地（亩） ＜0.1 [0.1,0.2) [0.2,0.3) [0.4,0.5) ≥0.5 区位因素 区位条件 城镇影响度 距离城镇中心近，中心城镇规模大，人口规模大，生产水平高 距离城镇中心较近，中心城镇规模较大，人口规模较大，生产水平较高 距离城镇中心一般，中心城镇规模一般，生产水平一般 距离城镇中心较远，中心城镇规模较小，生产水较低 距离城镇中心远，中心城镇规模小，人口规模稀缺，生产水平极低 农贸市场影响度 距离农贸市场距离近，附近有大规模的农贸市场 距离农贸市场距离较近，附近有较大规模的农贸市场 距离农贸市场距离一般，有小规模的农贸市场 有小规模的农贸市场，但距离耕作地块较远 镇级区内无农贸市场 交通条件 道路通达度 临交通型主干道，道路通达度高 临交通型次干道，道路通达度较高 临混合型道路，道路通达度一般 临支路，道路通达度较低 不临路，道路通达度低 对外交通便利度 有大型车站、高速路口，且在周边地区 有大型车站、高速路口，距离较近 有小型车站、高速路口，距离适中 有小型车站、高速路口，距离较远 无车站、高速路口 表2-2 汕尾市城区国有农用地—一级耕地修正系数表 单位：% 优劣度 因素 优 较优 一般 较劣 劣 自然因素 土壤条件 有效土层厚度 0.2874 0.1437 0 -0.0989 -0.1978 表层土壤质地 0.2762 0.1381 0 -0.0950 -0.1901 土壤有机质含量 0.2102 0.1051 0 -0.0723 -0.1446 剖面构型 0.1655 0.0828 0 -0.0570 -0.1139 土壤酸碱度 0.1655 0.0828 0 -0.0570 -0.1139 水资源状况 水资源保证率 0.6380 0.3190 0 -0.2195 -0.4390 地下水埋深 0.3441 0.1721 0 -0.1184 -0.2368 地形地貌 地形坡度 0.3106 0.1553 0 -0.1069 -0.2138 地貌类型 0.2697 0.1349 0 -0.0928 -0.1856 田面坡度 0.2372 0.1186 0 -0.0816 -0.1632 局部气候差异 年降水量 0.3618 0.1809 0 -0.1245 -0.2490 ≥10℃年积温 0.3339 0.1669 0 -0.1149 -0.2298 生态环境状况因素 土地侵蚀状况 0.4910 0.2455 0 -0.1690 -0.3379 社会经济因素 基础设施条件 灌溉条件 0.5747 0.2874 0 -0.1978 -0.3955 田间道路 0.3590 0.1795 0 -0.1235 -0.2470 排水条件 0.2632 0.1316 0 -0.0906 -0.1811 耕作便利条件 耕作距离 0.3618 0.1809 0 -0.1245 -0.2490 田块形状 0.2855 0.1428 0 -0.0982 -0.1965 田块大小 0.3041 0.1521 0 -0.1046 -0.2093 土地利用状况 利用现状 0.5803 0.2902 0 -0.1997 -0.3994 人均耕地面积 0.3404 0.1702 0 -0.1171 -0.2342 区位因素 区位条件 城镇影响度 0.6529 0.3264 0 -0.2246 -0.4493 农贸市场影响度 0.4171 0.2086 0 -0.1435 -0.2870 交通条件 道路通达度 0.5775 0.2888 0 -0.1987 -0.3974 对外交通便利度 0.4920 0.2460 0 -0.1693 -0.3386 表2-3 汕尾市城区国有农用地—二级耕地修正系数说明表 优劣度 因素 优 较优 一般 较劣 劣 自然因素 土壤条件 有效土层厚度（厘米） ≥100 [80,100) [60,80) [30,60) ＜30 表层土壤质地 轻壤、中壤 重壤 砂壤 粘土 砾石土、砂土 土壤有机质含量 ≥3% [2%,3%) [1%,2%) [0.6%,1%) ≤0.6% 剖面结构 通体壤、壤\/砂\/壤 壤\/粘\/壤、壤\/粘\/粘 砂\/粘\/砂、壤\/砂\/砂 砂\/粘\/粘、粘\/砂\/粘、通体粘、粘\/砂\/砂 通体砂、通体砾 土壤酸碱度 [6.0,7.9) [5.5,6.0) [5.0,5.5)，[7.9,8.5] [4.5,5.0) ＜4.5，＞8.5 水资源状况 水源保证率 充分满足 基本满足 一般满足 较不能满足 难以满足 地下水埋深 ≥80 [60,80) [45,60) [30,45) ＜30 地形地貌 地形坡度 ＜2° [2°,5°) [5°,8°) [8°,15°) ≥15° 地貌类型 平原 —— 台地 丘陵 山地 田面坡度 ＜2° [2°,5°) [5°,8°) [8°,15°) ≥15° 局部气候差异 年降水量（毫米） ≥2300 [2200,2300) [2000,2200) [1800,2000) ＜1800 ≥10℃年积温（摄氏度） ≥8000 [7900,8000) [7800,7700) [7600,7700) ＜7600 生态环境状况因素 土壤侵蚀状况 无侵蚀 轻度侵蚀 中度侵蚀 严重侵蚀 重度侵蚀 社会经济因素 基础设施条件 灌溉条件 充分满足 基本满足 一般满足 有灌溉，但保证率低 无灌溉条件 田间道路（米\/平方米） ≥0.3 [0.2,0.3) [0.1,0.2) [0.05,0.1) ＜0.05 排水条件 排水体系健全 排水体系基本健全 排水体系一般 有排水体系，但排水差 无排水体系 耕作便利条件 耕作距离（米） 居民点距离地块中心近，＜200 居民点距离地块中心较近，[200,600) 居民点距离地块中心一般，[600,1000) 居民点距离地块中心较远，[1000,1500) 居民点距离地块中心远，≥1500 田块形状 极为规则 较为规则 一般规则 较不规则 极不规则 田块大小（亩） ≥100 [50,100) [20,50) [5,20) ＜5 土地利用状况 利用现状 水生水田 水生、旱生轮种的水田 水浇地 旱地 丢荒地 人均耕地（亩） ＜0.1 [0.1,0.2) [0.2,0.3) [0.4,0.5) ≥0.5 区位因素 区位条件 城镇影响度 距离城镇中心近，中心城镇规模大，人口规模大，生产水平高 距离城镇中心较近，中心城镇规模较大，人口规模较大，生产水平较高 距离城镇中心一般，中心城镇规模一般，生产水平一般 距离城镇中心较远，中心城镇规模较小，生产水较低 距离城镇中心远，中心城镇规模小，人口规模稀缺，生产水平极低 农贸市场影响度 距离农贸市场距离 近，附近有大规模的农贸市场 距离农贸市场距离较近，附近有较大规模的农贸市场 距离农贸市场距离一般，有小规模的农贸市场 有小规模的农贸市场，但距离耕作地块较远 镇级区内无农贸市场 交通条件 道路通达度 临交通型主干道，道路通达度高 临交通型次干道，道路通达度较高 临混合型道路，道路通达度一般 临支路，道路通达度较低 不临路，道路通达度低 对外交通便利度 有大型车站、高速路口，且在周边地区 有大型车站、高速路口，距离较近 有小型车站、高速路口，距离适中 有小型车站、高速路口，距离较远 无车站、高速路口 表2-4 汕尾市城区国有农用地—二级耕地修正系数表 单位：% 优劣度 因素 优 较优 一般 较劣 劣 自然因素 土壤条件 有效土层厚度 0.2225 0.1112 0 -0.0773 -0.1545 表层土壤质地 0.2138 0.1069 0 -0.0743 -0.1485 土壤有机质含量 0.1627 0.0814 0 -0.0565 -0.1130 剖面构型 0.1282 0.0641 0 -0.0445 -0.0890 土壤酸碱度 0.1282 0.0641 0 -0.0445 -0.0890 水资源状况 水资源保证率 0.4939 0.2470 0 -0.1715 -0.3430 地下水埋深 0.2664 0.1332 0 -0.0925 -0.1850 地形地貌 地形坡度 0.2405 0.1202 0 -0.0835 -0.1670 地貌类型 0.2088 0.1044 0 -0.0725 -0.1450 田面坡度 0.1836 0.0918 0 -0.0638 -0.1275 局部气候差异 年降水量 0.2801 0.1400 0 -0.0973 -0.1945 ≥10℃年积温 0.2585 0.1292 0 -0.0898 -0.1795 生态环境状况因素 土地侵蚀状况 0.3802 0.1901 0 -0.1320 -0.2640 社会经济因素 基础设施条件 灌溉条件 0.4450 0.2225 0 -0.1545 -0.3090 田间道路 0.2779 0.1390 0 -0.0965 -0.1930 排水条件 0.2038 0.1019 0 -0.0708 -0.1415 耕作便利条件 耕作距离 0.2801 0.1400 0 -0.0973 -0.1945 田块形状 0.2210 0.1105 0 -0.0768 -0.1535 田块大小 0.2354 0.1177 0 -0.0818 -0.1635 土地利用状况 利用现状 0.4493 0.2246 0 -0.1560 -0.3120 人均耕地面积 0.2635 0.1318 0 -0.0915 -0.1830 区位因素 区位条件 城镇影响度 0.5054 0.2527 0 -0.1755 -0.3510 农贸市场影响度 0.3229 0.1615 0 -0.1121 -0.2243 交通条件 道路通达度 0.4471 0.2236 0 -0.1553 -0.3105 对外交通便利度 0.3809 0.1904 0 -0.1323 -0.2645 表2-5 汕尾市城区国有农用地—三级耕地修正说明表 优劣度 因素 优 较优 一般 较劣 劣 自然因素 土壤条件 有效土层厚度（厘米） ≥100 [80,100) [60,80) [30,60) ＜30 表层土壤 质地 轻壤、中壤 重壤 砂壤 粘土 砾石土、砂土 土壤有机质含量 ≥3% [2%,3%) [1%,2%) [0.6%,1%) ≤0.6% 剖面结构 通体壤、壤\/砂\/壤 壤\/粘\/壤、壤\/粘\/粘 砂\/粘\/砂、壤\/砂\/砂 砂\/粘\/粘、粘\/砂\/粘、通体粘、粘\/砂\/砂 通体砂、通体砾 土壤酸碱度 [6.0,7.9) [5.5,6.0) [5.0,5.5)，[7.9,8.5] [4.5,5.0) ＜4.5，＞8.5 水资源状况 水源保证率 充分满足 基本满足 一般满足 较不能满足 难以满足 地下水埋深 ≥80 [60,80) [45,60) [30,45) ＜30 地形地貌 地形坡度 ＜2° [2°,5°) [5°,8°) [8°,15°) ≥15° 地貌类型 平原 —— 台地 丘陵 山地 田面坡度 ＜2° [2°,5°) [5°,8°) [8°,15°) ≥15° 局部气候差异 年降水量（毫米） ≥2300 [2200,2300) [2000,2200) [1800,2000) ＜1800 ≥10℃年积温（摄氏度） ≥8000 [7900,8000) [7800,7700) [7600,7700) ＜7600 生态环境状况因素 土壤侵蚀状况 无侵蚀 轻度侵蚀 中度侵蚀 严重侵蚀 重度侵蚀 社会经济因素 基础设施条件 灌溉条件 充分满足 基本满足 一般满足 有灌溉，但保证率低 无灌溉条件 田间道路（米\/平方米） ≥0.3 [0.2,0.3) [0.1,0.2) [0.05,0.1) ＜0.05 排水条件 排水体系健全 排水体系基本健全 排水体系一般 有排水体系，但排水差 无排水体系 耕作便利条件 耕作距离（米） 居民点距离地块中心近，＜200 居民点距离地块中心较近，[200,600) 居民点距离地块中心一般，[600,1000) 居民点距离地块中心较远，[1000,1500) 居民点距离地块中心远，≥1500 田块形状 极为规则 较为规则 一般规则 较不规则 极不规则 田块大小（亩） ≥100 [50,100) [20,50) [5,20) ＜5 土地利用状况 利用现状 水生水田 水生、旱生轮种的水田 水浇地 旱地 丢荒地 人均耕地（亩） ＜0.1 [0.1,0.2) [0.2,0.3) [0.4,0.5) ≥0.5 区位因素 区位条件 城镇影响度 距离城镇中心近，中心城镇规模大，人口规模大，生产水平高 距离城镇中心较近，中心城镇规模较大，人口规模较大，生产水平较高 距离城镇中心一般，中心城镇规模一般，生产水平一般 距离城镇中心较远，中心城镇规模较小，生产水较低 距离城镇中心远，中心城镇规模小，人口规模稀缺，生产水平极低 农贸市场影响度 距离农贸市场距离 近，附近有大规模的农贸市场 距离农贸市场距离较近，附近有较大规模的农贸市场 距离农贸市场距离一般，有小规模的农贸市场 有小规模的农贸市场，但距离耕作地块较远 镇级区内无农贸市场 交通条件 道路通达度 临交通型主干道，道路通达度高 临交通型次干道，道路通达度较高 临混合型道路，道路通达度一般 临支路，道路通达度较低 不临路，道路通达度低 对外交通便利度 有大型车站、高速路口，且在周边地区 有大型车站、高速路口，距离较近 有小型车站、高速路口，距离适中 有小型车站、高速路口，距离较远 无车站、高速路口 表2-6 汕尾市城区国有农用地—三级耕地修正系数表 单位：% 优劣度 因素 优 较优 一般 较劣 劣 自然因素 土壤条件 有效土层厚度 0.1051 0.0525 0 -0.0633 -0.1267 表层土壤质地 0.1010 0.0505 0 -0.0609 -0.1218 土壤有机质含量 0.0768 0.0384 0 -0.0463 -0.0927 剖面构型 0.0605 0.0303 0 -0.0365 -0.0730 土壤酸碱度 0.0605 0.0303 0 -0.0365 -0.0730 水资源状况 水资源保证率 0.2332 0.1166 0 -0.1406 -0.2813 地下水埋深 0.1258 0.0629 0 -0.0759 -0.1517 地形地貌 地形坡度 0.1136 0.0568 0 -0.0685 -0.1369 地貌类型 0.0986 0.0493 0 -0.0595 -0.1189 田面坡度 0.0867 0.0434 0 -0.0523 -0.1046 局部气候差异 年降水量 0.1323 0.0661 0 -0.0797 -0.1595 ≥10℃年积温 0.1221 0.0610 0 -0.0736 -0.1472 生态环境状况因素 土地侵蚀状况 0.1795 0.0898 0 -0.1082 -0.2165 社会经济因素 基础设施条件 灌溉条件 0.2101 0.1051 0 -0.1267 -0.2534 田间道路 0.1312 0.0656 0 -0.0791 -0.1583 排水条件 0.0962 0.0481 0 -0.0580 -0.1160 耕作便利条件 耕作距离 0.1323 0.0661 0 -0.0797 -0.1595 田块形状 0.1044 0.0522 0 -0.0629 -0.1259 田块大小 0.1112 0.0556 0 -0.0670 -0.1341 土地利用状况 利用现状 0.2122 0.1061 0 -0.1279 -0.2558 人均耕地面积 0.1244 0.0622 0 -0.0750 -0.1501 区位因素 区位条件 城镇影响度 0.2387 0.1193 0 -0.1439 -0.2878 农贸市场影响度 0.1525 0.0762 0 -0.0919 -0.1839 交通条件 道路通达度 0.2111 0.1056 0 -0.1273 -0.2546 对外交通便利度 0.1799 0.0899 0 -0.1084 -0.2169 2.使用年期修正 年期修正系数计算公式如下： 式中： Ky —— 使用年期修正系数 ml —— 出让使用年期 m —— 土地使用权法定最高出让年限 r —— 土地还原利率 表2-7 汕尾市城区国有农用地—耕地使用年期修正系数表 使用年限 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 修正系数 0.0440 0.0864 0.1272 0.1665 0.2043 0.2406 0.2756 0.3093 0.3418 0.3730 使用年限 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 修正系数 0.4030 0.4319 0.4597 0.4865 0.5123 0.5371 0.5610 0.5840 0.6061 0.6274 使用年限 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 修正系数 0.6479 0.6676 0.6866 0.7048 0.7224 0.7393 0.7556 0.7713 0.7864 0.8009 使用年限 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 修正系数 0.8149 0.8283 0.8413 0.8537 0.8657 0.8773 0.8884 0.8991 0.9094 0.9193 使用年限 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 修正系数 0.9288 0.9380 0.9468 0.9553 0.9635 0.9714 0.9789 0.9862 0.9932 1.0000 注：①在进行宗地评估时可根据公式Ky=[1－（1÷（1+ r）ml）]÷[1－[1÷（1+ r）m]直接计算；②表中为耕地还原利率取3.9％条件下的年期修正系数 （三）园地基准地价修正体系 1.地价影响因素修正 表2-8 汕尾市城区国有农用地—一级园地修正系数说明表 优劣度 因素 优 较优 一般 较劣 劣 自然因素 土壤条件 有效土层厚度（厘米） ≥80 [60,80) [40,60) [20,40) ＜20 表层土壤质地 砂壤 轻壤 中壤 砾石土、砂土 粘土 土壤酸碱度 [6.2,7.5) [5.5,6.2) [5.0,5.5)，[7.5,8.5) [4.5,5.0) ＜4.5，＞8.5 土壤有机质含量 ≥3% [2%,3%) [1%,2%) [0.6%,1%) ≤0.6% 局部气候差异 年降水量（毫米） ≥2300 [2200,2300) [2000,2200) [1800,2000) ＜1800 ≥10℃年积温（摄氏度） ≥8000 [7900,8000) [7800,7700) [7600,7700) ＜7600 生态环境状况因素 灌溉水源质量 水源质量优 水源质量较优 水源质量一般 水源质量较差 水源质量差 水土流失状况 无 轻度 中度 严重 重度 地形地貌 地貌类型 丘陵 山地 台地 平原 —— 地形坡度 ＜5° [5°,8°) [8°,15°) [15°,25°) ≥25° 社会经济因素 土地利用状况 利用现状 连片程度高 连片程度较高 连片程度一般 连片程度较低 连片程度低 利用集约度 利用集约度高 利用集约度较高 利用集约度一般 利用集约度较低 利用集约度低 基础设施条件 灌溉条件 充分满足 基本满足 一般满足 有灌溉，但保证率低 无灌溉条件 排水条件 排水体系健全 排水体系基本健全 排水体系一般 有排水体系，但排水差 无排水体系 区位因素 区位条件 城镇影响度 距离城镇中心近，中心城镇规模大，人口规模大，生产水平高 距离城镇中心较近，中心城镇规模较大，人口规模较大，生产水平较高 距离城镇中心一般，中心城镇规模一般，生产水平一般 距离城镇中心较远，中心城镇规模较小，生产水较低 距离城镇中心远，中心城镇规模小，人口规模稀缺，生产水平极低 农贸市场影响度 距离农贸市场距离近，附近有大规模的农贸市场 距离农贸市场距离 较近，附近有较大规模的农贸市场 距离农贸市场距离一般，有小规模的农贸市场 有小规模的农贸市场，但距离耕作地块较远 镇级区内无农贸市场 景观及旅游价值 旅游生态价值高 旅游生态价值较高 旅游生态价值一般 旅游及景观价值较差 无景观及旅游价值 交通条件 道路通达度 临交通型主干道，道路通达度高 临交通型次干道，道路通达度较高 临混合型道路，道路通达度一般 临支路，道路通达度较低 不临路，道路通达度低 对外交通便利度 有大型车站、高速路口，且在周边地区 有大型车站、高速路口，距离较近 有小型车站、高速路口，距离适中 有小型车站、高速路口，距离较远 无车站、高速路口 表2-9 汕尾市城区国有农用地—一级园地修正系数表 单位：% 优劣度 因素 优 较优 一般 较劣 劣 自然因素 土壤条件 有效土层厚度 0.4820 0.2410 0 -0.2032 -0.4064 表层土壤质地 0.4820 0.2410 0 -0.2032 -0.4064 土壤酸碱度 0.3213 0.1607 0 -0.1355 -0.2709 土壤有机质含量 0.3213 0.1607 0 -0.1355 -0.2709 局部气候差异 年降水量 0.5967 0.2984 0 -0.2516 -0.5031 ≥10℃年积温 0.5508 0.2754 0 -0.2322 -0.4644 生态环境状况因素 灌溉水源质量 0.5838 0.2919 0 -0.2461 -0.4923 水土流失状况 0.5178 0.2589 0 -0.2183 -0.4365 地形地貌 地貌类型 0.3745 0.1873 0 -0.1579 -0.3158 地形坡度 0.3599 0.1799 0 -0.1517 -0.3034 社会经济因素 土地利用状况 利用现状 0.8592 0.4296 0 -0.3622 -0.7245 利用集约度 0.7932 0.3966 0 -0.3344 -0.6687 基础设施条件 灌溉条件 0.7460 0.3730 0 -0.3145 -0.6290 排水条件 0.6616 0.3308 0 -0.2789 -0.5578 区位因素 区位条件 城镇影响度 0.5646 0.2823 0 -0.2380 -0.4760 农贸市场影响度 0.4269 0.2134 0 -0.1800 -0.3599 景观及旅游价值 0.3856 0.1928 0 -0.1625 -0.3251 交通条件 道路通达度 0.5630 0.2815 0 -0.2374 -0.4747 对外交通便利度 0.6100 0.3050 0 -0.2571 -0.5143 表2-10 汕尾市城区国有农用地—二级园地修正系数说明表 优劣度 因素 优 较优 一般 较劣 劣 自然因素 土壤条件 有效土层厚度（厘米） ≥80 [60,80) [40,60) [20,40) ＜20 表层土壤质地 砂壤 轻壤 中壤 砾石土、砂土 粘土 土壤酸碱度 [6.2,7.5) [5.5,6.2) [5.0,5.5)，[7.5,8.5) [4.5,5.0) ＜4.5，＞8.5 土壤有机质含量 ≥3% [2%,3%) [1%,2%) [0.6%,1%) ≤0.6% 局部气候差异 年降水量（毫米） ≥2300 [2200,2300) [2000,2200) [1800,2000) ＜1800 ≥10℃年积温（摄氏度） ≥8000 [7900,8000) [7800,7700) [7600,7700) ＜7600 生态环境状况因素 灌溉水源质量 水源质量优 水源质量较优 水源质量一般 水源质量较差 水源质量差 水土流失状况 无 轻度 中度 严重 重度 地形地貌 地貌类型 丘陵 山地 台地 平原 —— 地形坡度 ＜5° [5°,8°) [8°,15°) [15°,25°) ≥25° 社会经济因素 土地利用状况 利用现状 连片程度高 连片程度较高 连片程度一般 连片程度较低 连片程度低 利用集约度 利用集约度高 利用集约度较高 利用集约度一般 利用集约度较低 利用集约度低 基础设施条件 灌溉条件 充分满足 基本满足 一般满足 有灌溉，但保证率低 无灌溉条件 排水条件 排水体系健全 排水体系基本健全 排水体系一般 有排水体系，但排水差 无排水体系 区位因素 区位条件 城镇影响度 距离城镇中心近，中心城镇规模大，人口规模大，生产水平高 距离城镇中心较近，中心城镇规模较大，人口规模较大，生产水平较高 距离城镇中心一般，中心城镇规模一般，生产水平一般 距离城镇中心较远，中心城镇规模较小，生产水较低 距离城镇中心远，中心城镇规模小，人口规模稀缺，生产水平极低 农贸市场影响度 距离农贸市场距离近，附近有大规模的农贸市场 距离农贸市场距离 较近，附近有较大规模的农贸市场 距离农贸市场距离一般，有小规模的农贸市场 有小规模的农贸市场，但距离耕作地块较远 镇级区内无农贸市场 景观及旅游价值 旅游生态价值高 旅游生态价值较高 旅游生态价值一般 旅游及景观价值较差 无景观及旅游价值 交通条件 道路通达度 临交通型主干道，道路通达度高 临交通型次干道，道路通达度较高 临混合型道路，道路通达度一般 临支路，道路通达度较低 不临路，道路通达度低 对外交通便利度 有大型车站、高速路口，且在周边地区 有大型车站、高速路口，距离较近 有小型车站、高速路口，距离适中 有小型车站、高速路口，距离较远 无车站、高速路口 表2-11 汕尾市城区国有农用地—二级园地修正系数表 单位：% 优劣度 因素 优 较优 一般 较劣 劣 自然因素 土壤条件 有效土层厚度 0.4253 0.2126 0 -0.1701 -0.3402 表层土壤质地 0.4253 0.2126 0 -0.1701 -0.3402 土壤酸碱度 0.2835 0.1418 0 -0.1134 -0.2268 土壤有机质含量 0.2835 0.1418 0 -0.1134 -0.2268 局部气候差异 年降水量 0.5265 0.2633 0 -0.2106 -0.4212 ≥10℃年积温 0.4860 0.2430 0 -0.1944 -0.3888 生态环境状况因素 灌溉水源质量 0.5152 0.2576 0 -0.2061 -0.4121 水土流失状况 0.4568 0.2284 0 -0.1827 -0.3655 地形地貌 地貌类型 0.3305 0.1652 0 -0.1322 -0.2644 地形坡度 0.3175 0.1588 0 -0.1270 -0.2540 社会经济因素 土地利用状况 利用现状 0.7582 0.3791 0 -0.3033 -0.6065 利用集约度 0.6998 0.3499 0 -0.2799 -0.5599 基础设施条件 灌溉条件 0.6583 0.3291 0 -0.2633 -0.5266 排水条件 0.5837 0.2919 0 -0.2335 -0.4670 区位因素 区位条件 城镇影响度 0.4982 0.2491 0 -0.1993 -0.3985 农贸市场影响度 0.3767 0.1883 0 -0.1507 -0.3013 景观及旅游价值 0.3402 0.1701 0 -0.1361 -0.2722 交通条件 道路通达度 0.4968 0.2484 0 -0.1987 -0.3974 对外交通便利度 0.5382 0.2691 0 -0.2153 -0.4306 表2-12 汕尾市城区国有农用地—三级园地修正说明表 优劣度 因素 优 较优 一般 较劣 劣 自然因素 土壤条件 有效土层厚度（厘米） ≥80 [60,80) [40,60) [20,40) ＜20 表层土壤质地 砂壤 轻壤 中壤 砾石土、砂土 粘土 土壤酸碱度 [6.2,7.5) [5.5,6.2) [5.0,5.5)，[7.5,8.5) [4.5,5.0) ＜4.5，＞8.5 土壤有机质含量 ≥3% [2%,3%) [1%,2%) [0.6%,1%) ≤0.6% 局部气候差异 年降水量（毫米） ≥2300 [2200,2300) [2000,2200) [1800,2000) ＜1800 ≥10℃年积温（摄氏度） ≥8000 [7900,8000) [7800,7700) [7600,7700) ＜7600 生态环境状况因素 灌溉水源 质量 水源质量优 水源质量较优 水源质量一般 水源质量较差 水源质量差 水土流失状况 无 轻度 中度 严重 重度 地形地貌 地貌类型 丘陵 山地 台地 平原 —— 地形坡度 ＜5° [5°,8°) [8°,15°) [15°,25°) ≥25° 社会经济因素 土地利用状况 利用现状 连片程度高 连片程度较高 连片程度一般 连片程度较低 连片程度低 利用集约度 利用集约度高 利用集约度较高 利用集约度一般 利用集约度较低 利用集约度低 基础设施条件 灌溉条件 充分满足 基本满足 一般满足 有灌溉，但保证率低 无灌溉条件 排水条件 排水体系健全 排水体系基本健全 排水体系一般 有排水体系，但排水差 无排水体系 区位因素 区位条件 城镇影响度 距离城镇中心近，中心城镇规模大，人口规模大，生产水平高 距离城镇中心较近，中心城镇规模较大，人口规模较大，生产水平较高 距离城镇中心一般，中心城镇规模一般，生产水平一般 距离城镇中心较远，中心城镇规模较小，生产水较低 距离城镇中心远，中心城镇规模小，人口规模稀缺，生产水平极低 农贸市场影响度 距离农贸市场距离近，附近有大规模的农贸市场 距离农贸市场距离 较近，附近有较大规模的农贸市场 距离农贸市场距离一般，有小规模的农贸市场 有小规模的农贸市场，但距离耕作地块较远 镇级区内无农贸市场 景观及旅游价值 旅游生态价值高 旅游生态价值较高 旅游生态价值一般 旅游及景观价值较差 无景观及旅游价值 交通条件 道路通达度 临交通型主干道，道路通达度高 临交通型次干道，道路通达度较高 临混合型道路，道路通达度一般 临支路，道路通达度较低 不临路，道路通达度低 对外交通便利度 有大型车站、高速路口，且在周边地区 有大型车站、高速路口，距离较近 有小型车站、高速路口，距离适中 有小型车站、高速路口，距离较远 无车站、高速路口 表2-13 汕尾市城区国有农用地—三级园地修正系数表 单位：% 优劣度 因素 优 较优 一般 较劣 劣 自然因素 土壤条件 有效土层厚度 0.3213 0.1607 0 -0.1276 -0.2552 表层土壤质地 0.3213 0.1607 0 -0.1276 -0.2552 土壤酸碱度 0.2142 0.1071 0 -0.0851 -0.1701 土壤有机质含量 0.2142 0.1071 0 -0.0851 -0.1701 局部气候差异 年降水量 0.3978 0.1989 0 -0.1580 -0.3159 ≥10℃年积温 0.3672 0.1836 0 -0.1458 -0.2916 生态环境状况因素 灌溉水源质量 0.3892 0.1946 0 -0.1545 -0.3091 水土流失状况 0.3452 0.1726 0 -0.1371 -0.2741 地形地貌 地貌类型 0.2497 0.1248 0 -0.0991 -0.1983 地形坡度 0.2399 0.1200 0 -0.0953 -0.1905 社会经济因素 土地利用状况 利用现状 0.5728 0.2864 0 -0.2274 -0.4549 利用集约度 0.5288 0.2644 0 -0.2100 -0.4199 基础设施条件 灌溉条件 0.4974 0.2487 0 -0.1975 -0.3950 排水条件 0.4410 0.2205 0 -0.1751 -0.3502 区位因素 区位条件 城镇影响度 0.3764 0.1882 0 -0.1494 -0.2989 农贸市场影响度 0.2846 0.1423 0 -0.1130 -0.2260 景观及旅游价值 0.2570 0.1285 0 -0.1021 -0.2041 交通条件 道路通达度 0.3754 0.1877 0 -0.1490 -0.2981 对外交通便利度 0.4066 0.2033 0 -0.1615 -0.3229 2.使用年期修正 年期修正系数计算公式如下： 式中： Ky —— 使用年期修正系数 ml —— 出让使用年期 m —— 土地使用权法定最高出让年限 r —— 土地还原利率 表2-13汕尾市城区国有农用地—园地使用年期修正系数表 使用年限 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 修正系数 0.0469 0.0920 0.1351 0.1765 0.2162 0.2542 0.2907 0.3256 0.3592 0.3913 使用年限 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 修正系数 0.4221 0.4517 0.4800 0.5071 0.5332 0.5581 0.5821 0.6050 0.6270 0.6481 使用年限 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 修正系数 0.6684 0.6877 0.7063 0.7242 0.7413 0.7576 0.7734 0.7884 0.8029 0.8167 使用年限 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 修正系数 0.8300 0.8427 0.8549 0.8666 0.8778 0.8886 0.8989 0.9088 0.9183 0.9274 使用年限 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 修正系数 0.9361 0.9444 0.9524 0.9601 0.9675 0.9746 0.9813 0.9878 0.9940 1.0000 注：①在进行宗地评估时可根据公式Ky=[1－（1÷（1+ r）ml）]÷[1－[1÷（1+ r）m]直接计算； ②表中为园地还原利率取4.3％条件下的年期修正系数 （四）林地基准地价修正体系 1.地价影响因素修正 表2-14 汕尾市城区国有农用地—一级林地修正系数说明表 优劣度 因素 优 较优 一般 较劣 劣 自然因素 土壤条件 有效土层厚度（厘米） ≥80 [60,80) [40,60) [20,40) ＜20 土壤有机质含量 ≥3% [2%,3%) [1%,2%) [0.6%,1%) ≤0.6% 土壤酸碱度 [6.2,7.5) [5.5,6.2) [5.0,5.5)，[7.5,8.5) [4.5,5.0) ＜4.5，＞8.5 地形地貌 地形坡度 ＜5° [5°,10°) [10°,25°) [25°,40°) ≥40° 地貌类型 丘陵 山地 台地 平原 —— 水源状况 水源保证率 年降雨量充足，距离水源近 距离水源近，年降雨量基本满足 距离水源一般，年降雨量不满足 距离水源较远，年降雨量不满足 距离水源远，年降雨量不满足 森林资源因素 郁闭度 密集度高 密集度较高 密集度一般 密集度较低 密集度低 生态环境状况因素 水土流失状况 无 轻度 中度 严重 重度 社会经济因素 集材便利条件 集材条件 有3条以上集材道路 有2,3条集材道路 有唯一的集材道路 无集材道路，但适宜修建 无集材道路且不容易修建 集材距离 距离近 距离较近 距离一般 距离较远 距离很远 土地利用状况 利用集约度 连片 较集中 集中度一般 较分散 离散 生态限制因素 商品林，无生态限制 商品林，有一定生态限制 商品林兼部分生态保护功能 生态防护林 公益林，封山育林 区位因素 区位条件 生态及旅游价值 旅游生态价值高 旅游生态价值较高 旅游生态价值一般 生态及旅游价值较差 无景观及旅游价值 城镇影响度 距离城镇中心近，中心城镇规模大，人口规模大，生产水平高 距离城镇中心较近，中心城镇规模较大，人口规模较大，生产水平较高 距离城镇中心一般，中心城镇规模一般，生产水平一般 距离城镇中心较远，中心城镇规模较小，生产水较低 距离城镇中心远，中心城镇规模小，人口规模稀缺，生产水平极低 交通条件 对外交通便利度 有大型车站、高速路口，且在周边地区 有大型车站、高速路口，距离较近 有小型车站、高速路口，距离适中 有小型车站、高速路口，距离较远 无车站、高速路口 道路通达度 临交通型主干道，道路通达度高 临交通型次干道，道路通达度较高 临混合型道路，道路通达度一般 临支路，道路通达度较低 不临路，道路通达度低 表2-15 汕尾市城区国有农用地—一级林地修正系数表 单位：% 优劣度 因素 优 较优 一般 较劣 劣 自然因素 土壤条件 有效土层厚度 0.2190 0.1095 0 -0.0927 -0.1853 土壤有机质含量 0.2190 0.1095 0 -0.0927 -0.1853 土壤酸碱度 0.1704 0.0852 0 -0.0721 -0.1441 地形地貌 地形坡度 0.2621 0.1310 0 -0.1109 -0.2218 地貌类型 0.2059 0.1030 0 -0.0871 -0.1742 水源状况 水源保证率 0.4680 0.2340 0 -0.1980 -0.3960 森林资源因素 郁闭度 0.4680 0.2340 0 -0.1980 -0.3960 生态环境状况因素 水土流失状况 0.3276 0.1638 0 -0.1386 -0.2772 社会经济因素 集材便利条件 集材条件 0.4376 0.2188 0 -0.1851 -0.3703 集材距离 0.3580 0.1790 0 -0.1515 -0.3029 土地利用状况 利用集约度 0.3822 0.1911 0 -0.1617 -0.3234 生态限制因素 0.3822 0.1911 0 -0.1617 -0.3234 区位因素 区位条件 生态及旅游价值 0.3510 0.1755 0 -0.1485 -0.2970 城镇影响度 0.2990 0.1495 0 -0.1265 -0.2530 交通条件 对外交通便利度 0.3510 0.1755 0 -0.1485 -0.2970 道路通达度 0.2990 0.1495 0 -0.1265 -0.2530 表2-16 汕尾市城区国有农用地—二级林地修正系数说明表 优劣度 因素 优 较优 一般 较劣 劣 自然因素 土壤条件 有效土层厚度（厘米） ≥80 [60,80) [40,60) [20,40) ＜20 土壤有机质含量 ≥3% [2%,3%) [1%,2%) [0.6%,1%) ≤0.6% 土壤酸碱度 [6.2,7.5) [5.5,6.2) [5.0,5.5)，[7.5,8.5) [4.5,5.0) ＜4.5，＞8.5 地形地貌 地形坡度 ＜5° [5°,10°) [10°,25°) [25°,40°) ≥40° 地貌类型 丘陵 山地 台地 平原 —— 水源状况 水源保证率 年降雨量充足，距离水源近 距离水源近，年降雨量基本满足 距离水源一般，年降雨量不满足 距离水源较远，年降雨量不满足 距离水源远，年降雨量不满足 森林资源因素 郁闭度 密集度高 密集度较高 密集度一般 密集度较低 密集度低 生态环境状况因素 水土流失状况 无 轻度 中度 严重 重度 社会经济因素 集材便利条件 集材条件 有三条以上集材道路 有2,3条集材道路 有唯一的集材道路 无集材道路，但适宜修建 无集材道路且不容易修建 集材距离 距离近 距离较近 距离一般 距离较远 距离很远 土地利用状况 利用集约度 连片 较集中 集中度一般 较分散 离散 生态限制因素 商品林，无生态限制 商品林，有一定生态限制 商品林兼部分生态保护功能 生态防护林 公益林，封山育林 区位因素 区位条件 生态及旅游价值 旅游生态价值高 旅游生态价值较高 旅游生态价值一般 生态及旅游价值较差 无景观及旅游价值 城镇影响度 距离城镇中心近，中心城镇规模大，人口规模大，生产水平高 距离城镇中心较近，中心城镇规模较大，人口规模较大，生产水平较高 距离城镇中心一般，中心城镇规模一般，生产水平一般 距离城镇中心较远，中心城镇规模较小，生产水较低 距离城镇中心远，中心城镇规模小，人口规模稀缺，生产水平极低 交通条件 对外交通便利度 有大型车站、高速路口，且在周边地区 有大型车站、高速路口，距离较近 有小型车站、高速路口，距离适中 有小型车站、高速路口，距离较远 无车站、高速路口 道路通达度 临交通型主干道，道路通达度高 临交通型次干道，道路通达度较高 临混合型道路，道路通达度一般 临支路，道路通达度较低 不临路，道路通达度低 表2-17 汕尾市城区国有农用地—二级林地修正系数表 单位：% 优劣度 因素 优 较优 一般 较劣 劣 自然因素 土壤条件 有效土层厚度 0.1938 0.0969 0 -0.0842 -0.1685 土壤有机质含量 0.1938 0.0969 0 -0.0842 -0.1685 土壤酸碱度 0.1507 0.0753 0 -0.0655 -0.1310 地形地貌 地形坡度 0.2318 0.1159 0 -0.1008 -0.2016 地貌类型 0.1822 0.0911 0 -0.0792 -0.1584 水源状况 水源保证率 0.4140 0.2070 0 -0.1800 -0.3600 森林资源因素 郁闭度 0.4140 0.2070 0 -0.1800 -0.3600 生态环境状况因素 水土流失状况 0.2898 0.1449 0 -0.1260 -0.2520 社会经济因素 集材便利条件 集材条件 0.3871 0.1935 0 -0.1683 -0.3366 集材距离 0.3167 0.1584 0 -0.1377 -0.2754 土地利用状况 利用集约度 0.3381 0.1691 0 -0.1470 -0.2940 生态限制因素 0.3381 0.1691 0 -0.1470 -0.2940 区位因素 区位条件 生态及旅游价值 0.3105 0.1553 0 -0.1350 -0.2700 城镇影响度 0.2645 0.1323 0 -0.1150 -0.2300 交通条件 对外交通便利度 0.3105 0.1553 0 -0.1350 -0.2700 道路通达度 0.2645 0.1323 0 -0.1150 -0.2300 表2-18 汕尾市城区国有农用地—三级林地修正说明表 优劣度 因素 优 较优 一般 较劣 劣 自然因素 土壤条件 有效土层厚度（厘米） ≥80 [60,80) [40,60) [20,40) ＜20 土壤有机质含量 ≥3% [2%,3%) [1%,2%) [0.6%,1%) ≤0.6% 土壤酸碱度 [6.2,7.5) [5.5,6.2) [5.0,5.5)，[7.5,8.5) [4.5,5.0) ＜4.5，＞8.5 地形地貌 地形坡度 ＜5° [5°,10°) [10°,25°) [25°,40°) ≥40° 地貌类型 丘陵 山地 台地 平原 —— 水源状况 水源保证率 年降雨量充足，距离水源近 距离水源近，年降雨量基本满足 距离水源一般，年降雨量不满足 距离水源较远，年降雨量不满足 距离水源远，年降雨量不满足 森林资源因素 郁闭度 密集度高 密集度较高 密集度一般 密集度较低 密集度低 生态环境状况因素 水土流失状况 无 轻度 中度 严重 重度 社会经济因素 集材便利条件 集材条件 有三条以上集材道路 有2,3条集材道路 有唯一的集材道路 无集材道路，但适宜修建 无集材道路且不容易修建 集材距离 距离近 距离较近 距离一般 距离较远 距离很远 土地利用状况 利用集约度 连片 较集中 集中度一般 较分散 离散 生态限制因素 商品林，无生态限制 商品林，有一定生态限制 商品林兼部分生态保护功能 生态防护林 公益林，封山育林 区位因素 区位条件 生态及旅游价值 旅游生态价值高 旅游生态价值较高 旅游生态价值一般 生态及旅游价值较差 无景观及旅游价值 城镇影响度 距离城镇中心近，中心城镇规模大，人口规模大，生产水平高 距离城镇中心较近，中心城镇规模较大，人口规模较大，生产水平较高 距离城镇中心一般，中心城镇规模一般，生产水平一般 距离城镇中心较远，中心城镇规模较小，生产水较低 距离城镇中心远，中心城镇规模小，人口规模稀缺，生产水平极低 交通条件 对外交通便利度 有大型车站、高速路口，且在周边地区 有大型车站、高速路口，距离较近 有小型车站、高速路口，距离适中 有小型车站、高速路口，距离较远 无车站、高速路口 道路通达度 临交通型主干道，道路通达度高 临交通型次干道，道路通达度较高 临混合型道路，道路通达度一般 临支路，道路通达度较低 不临路，道路通达度低 表2-19 汕尾市城区国有农用地—三级林地修正系数表 单位：% 优劣度 因素 优 较优 一般 较劣 劣 自然因素 土壤条件 有效土层厚度 0.1474 0.0737 0 -0.1095 -0.2190 土壤有机质含量 0.1474 0.0737 0 -0.1095 -0.2190 土壤酸碱度 0.1147 0.0573 0 -0.0852 -0.1704 地形地貌 地形坡度 0.1764 0.0882 0 -0.1310 -0.2621 地貌类型 0.1386 0.0693 0 -0.1030 -0.2059 水源状况 水源保证率 0.3150 0.1575 0 -0.2340 -0.4680 森林资源 因素 郁闭度 0.3150 0.1575 0 -0.2340 -0.4680 生态环境状况因素 水土流失状况 0.2205 0.1103 0 -0.1638 -0.3276 社会经济因素 集材便利条件 集材条件 0.2945 0.1473 0 -0.2188 -0.4376 集材距离 0.2410 0.1205 0 -0.1790 -0.3580 土地利用状况 利用集约度 0.2573 0.1286 0 -0.1911 -0.3822 生态限制因素 0.2573 0.1286 0 -0.1911 -0.3822 区位因素 区位条件 生态及旅游价值 0.2363 0.1181 0 -0.1755 -0.3510 城镇影响度 0.2013 0.1006 0 -0.1495 -0.2990 交通条件 对外交通便利度 0.2363 0.1181 0 -0.1755 -0.3510 道路通达度 0.2013 0.1006 0 -0.1495 -0.2990 2.使用年期修正 年期修正系数计算公式如下： 式中： Ky —— 使用年期修正系数 ml —— 出让使用年期 m —— 土地使用权法定最高出让年限 r —— 土地还原利率 表2-20 汕尾市城区国有农用地—林地使用年期修正系数表 使用年限 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 修正系数 0.0412 0.0810 0.1194 0.1566 0.1925 0.2272 0.2607 0.2931 0.3243 0.3546 使用年限 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 修正系数 0.3838 0.4120 0.4392 0.4656 0.4910 0.5156 0.5394 0.5623 0.5845 0.6059 使用年限 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 修正系数 0.6266 0.6466 0.6660 0.6846 0.7027 0.7201 0.7369 0.7532 0.7689 0.7841 使用年限 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 修正系数 0.7988 0.8130 0.8267 0.8399 0.8527 0.8651 0.8770 0.8885 0.8997 0.9104 使用年限 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 修正系数 0.9208 0.9309 0.9406 0.9500 0.9591 0.9678 0.9763 0.9845 0.9924 1.0000 注：①在进行宗地评估时可根据公式Ky=[1－（1÷（1+ r）ml）]÷[1－[1÷（1+ r）m]直接计算； ②表中为林地还原利率取3.5％条件下的年期修正系数 （五）坑塘水面和水库水面基准地价修正体系 1.地价影响因素修正 表2-21 汕尾市城区国有农用地—一级坑塘水面与水库水面修正系数说明表 优劣度 因素 优 较优 一般 较劣 劣 区位因素 区位条件 城镇影响度 距离城镇中心近，中心城镇规模大，人口规模较大，生产水平高 距离城镇中心较近，中心城镇规模较大，人口规模较大，生产水平较高 距离城镇中心一般，中心城镇规模一般，生产水平一般 距离城镇中心较远，中心城镇规模较小，生产水较低 距离城镇中心远，中心城镇规模小，人口规模稀缺，生产水平极低 农贸市场影响度 距离农贸市场距离近，附近有大规模的农贸市场 距离农贸市场距离较近，附近有较大规模的农贸市场 距离农贸市场距离一般，有小规模的农贸市场 有小规模的农贸市场，但距离耕作地块较远 镇级区内无农贸市场 交通条件 对外交通便利度 有大型车站、高速路口，且在周边地区 有大型车站、高速路口，距离较近 有小型车站、高速路口，距离适中 有小型车站、高速路口，距离较远 无车站、高速路口 道路通达度 临交通型主干道，道路通达度高 临交通型次干道，道路通达度较高 临混合型道路，道路通达度一般 临支路，道路通达度较低 不临路，道路通达度低 自然因素 水资源状况 水源条件 紧邻地表水源 距离地表水源较近 距离地表水源距离一般 距离地表水源距离较远 附近无地表水源 水源质量 水源质量优 水源质量较优 水源质量一般 水源质量较差 水源质量差 地形地貌 地形地貌 平原 —— 台地 丘陵 山地 生态环境状况因素 生态条件 生态环境优，水源保护涵养区 生态环境较好，水源保护涵养区 生态环境一般，一般水源区 生态环境较差 生态环境较差，附近存在污染源 社会经济因素 基础设施条件 供电条件 附近有水电站，供电设施完善，供电满足 附近有水电站，供电设施一般，供电基本满足 供电一般满足 有供电设施，但供电保证率低 无供电设施 供水情况 有灌溉设施，水源充分满足 有灌溉设施，水源基本满足 一般满足 有灌溉，但保证率低 无灌溉条件 土地利用状况 利用现状 充分利用 较好利用 一般利用 较差利用 无利用与管理 规模集聚度 大规模聚集度 较大规模聚集度 聚集度一般 聚集度较低 聚集度离散 耕作便利条件 耕作距离 在居民点周边 在居民点较近 距离居民点附近 距离居民点较远 处在偏远山上 坑塘形状 坑塘形状规整 坑塘形状较规整 坑塘形状一般 坑塘形状较不规整 坑塘形状较极不规整 坑塘大小 坑塘面积适中 坑塘面积较适中 坑塘面积一般 坑塘面积过大或过小 坑塘面积极大或极小 表2-22 汕尾市城区国有农用地—一级坑塘水面与水库水面修正系数表 单位：% 优劣度 因素 优 较优 一般 较劣 劣 区位因素 区位条件 城镇影响度 1.4371 0.7185 0 -0.4790 -0.9580 农贸市场影响度 1.6205 0.8103 0 -0.5402 -1.0804 交通条件 对外交通便利度 1.6867 0.8433 0 -0.5622 -1.1244 道路通达度 1.4957 0.7479 0 -0.4986 -0.9972 自然因素 水资源状况 水源条件 1.4257 0.7129 0 -0.4752 -0.9505 水源质量 1.1202 0.5601 0 -0.3734 -0.7468 地形地貌 地形地貌 1.3978 0.6989 0 -0.4659 -0.9318 生态环境状况因素 生态条件 1.0483 0.5242 0 -0.3494 -0.6989 社会经济因素 基础设施条件 供电条件 0.9579 0.4790 0 -0.3193 -0.6386 供水状况 0.9203 0.4602 0 -0.3068 -0.6136 土地利用状况 利用现状 0.7718 0.3859 0 -0.2573 -0.5146 规模集聚度 0.5823 0.2911 0 -0.1941 -0.3882 耕作便利条件 耕作距离 0.4543 0.2271 0 -0.1514 -0.3028 坑塘形状 0.3407 0.1704 0 -0.1136 -0.2271 坑塘大小 0.3407 0.1704 0 -0.1136 -0.2271 表2-23 汕尾市城区国有农用地—二级坑塘水面与水库水面修正系数说明表 优劣度 因素 优 较优 一般 较劣 劣 区位因素 区位条件 城镇影响度 距离城镇中心近，中心城镇规模大，人口规模大，生产水平高 距离城镇中心较近，中心城镇规模较大，人口规模较大，生产水平较高 距离城镇中心一般，中心城镇规模一般，生产水平一般 距离城镇中心较远，中心城镇规模较小，生产水较低 距离城镇中心远，中心城镇规模小，人口规模稀缺，生产水平极低 农贸市场影响度 距离农贸市场距离近，附近有大规模的农贸市场 距离农贸市场距离较近，附近有较大规模的农贸市场 距离农贸市场距离一般，有小规模的农贸市场 有小规模的农贸市场，但距离耕作地块较远 镇级区内无农贸市场 交通条件 对外交通便利度 有大型车站、高速路口，且在周边地区 有大型车站、高速路口，距离较近 有小型车站、高速路口，距离适中 有小型车站、高速路口，距离较远 无车站、高速路口 道路通达度 临交通型主干道，道路通达度高 临交通型次干道，道路通达度较高 临混合型道路，道路通达度一般 临支路，道路通达度较低 不临路，道路通达度低 自然因素 水资源状况 水源条件 紧邻地表水源 距离地表水源较近 距离地表水源距离一般 距离地表水源距离较远 附近无地表水源 水源质量 水源质量优 水源质量较优 水源质量一般 水源质量较差 水源质量差 地形地貌 地形地貌 平原 —— 台地 丘陵 山地 生态环境状况因素 生态条件 生态环境优，水源保护涵养区 生态环境较好，水源保护涵养区 生态环境一般，一般水源区 生态环境较差 生态环境较差，附近存在污染源 社会经济因素 基础设施条件 供电条件 附近有水电站，供电设施完善，供电满足 附近有水电站，供电设施一般，供电基本满足 供电一般满足 有供电设施，但供电保证率低 无供电设施 供水情况 有灌溉设施，水源充分满足 有灌溉设施，水源基本满足 一般满足 有灌溉，但保证率低 无灌溉条件 土地利用状况 利用现状 充分利用 较好利用 一般利用 较差利用 无利用与管理 规模集聚度 大规模聚集度 较大规模聚集度 聚集度一般 聚集度较低 聚集度离散 耕作便利条件 耕作距离 在居民点周边 在居民点较近 距离居民点附近 距离居民点较远 处在偏远山上 坑塘形状 坑塘形状规整 坑塘形状较规整 坑塘形状一般 坑塘形状较不规整 坑塘形状较极不规整 坑塘大小 坑塘面积适中 坑塘面积较适中 坑塘面积一般 坑塘面积过大或过小 坑塘面积极大或极小 表2-24 汕尾市城区国有农用地—二级坑塘水面与水库水面修正系数表 单位：% 优劣度 因素 优 较优 一般 较劣 劣 区位因素 区位条件 城镇影响度 1.1791 0.5896 0 -0.6264 -1.2528 农贸市场影响度 1.3297 0.6648 0 -0.7064 -1.4128 交通条件 对外交通便利度 1.3839 0.6920 0 -0.7352 -1.4704 道路通达度 1.2273 0.6136 0 -0.6520 -1.3040 自然因素 水资源状况 水源条件 1.1698 0.5849 0 -0.6215 -1.2429 水源质量 0.9191 0.4596 0 -0.4883 -0.9766 地形地貌 地形地貌 1.1469 0.5734 0 -0.6093 -1.2186 生态环境状况因素 生态条件 0.8602 0.4301 0 -0.4570 -0.9139 社会经济因素 基础设施条件 供电条件 0.7860 0.3930 0 -0.4175 -0.8351 供水状况 0.7551 0.3776 0 -0.4012 -0.8023 土地利用状况 利用现状 0.6333 0.3166 0 -0.3364 -0.6729 规模集聚度 0.4777 0.2389 0 -0.2538 -0.5076 耕作便利条件 耕作距离 0.3727 0.1864 0 -0.1980 -0.3960 坑塘形状 0.2796 0.1398 0 -0.1485 -0.2970 坑塘大小 0.2796 0.1398 0 -0.1485 -0.2970 表2-25汕尾市城区国有农用地—三级坑塘水面与水库水面修正系数说明表 优劣度 因素 优 较优 一般 较劣 劣 区位因素 区位条件 城镇影响度 距离城镇中心近，中心城镇规模大，人口规模大，生产水平高 距离城镇中心较近，中心城镇规模较大，人口规模较大，生产水平较高 距离城镇中心一般，中心城镇规模一般，生产水平一般 距离城镇中心较远，中心城镇规模较小，生产水较低 距离城镇中心远，中心城镇规模小，人口规模稀缺，生产水平极低 农贸市场影响度 距离农贸市场距离近，附近有大规模的农贸市场 距离农贸市场距离较近，附近有较大规模的农贸市场 距离农贸市场距离一般，有小规模的农贸市场 有小规模的农贸市场，但距离耕作地块较远 镇级区内无农贸市场 交通条件 对外交通便利度 有大型车站、高速路口，且在周边地区 有大型车站、高速路口，距离较近 有小型车站、高速路口，距离适中 有小型车站、高速路口，距离较远 无车站、高速路口 道路通达度 临交通型主干道，道路通达度高 临交通型次干道，道路通达度较高 临混合型道路，道路通达度一般 临支路，道路通达度较低 不临路，道路通达度低 自然因素 水资源状况 水源条件 紧邻地表水源 距离地表水源较近 距离地表水源距离一般 距离地表水源距离较远 附近无地表水源 水源质量 水源质量优 水源质量较优 水源质量一般 水源质量较差 水源质量差 地形地貌 地形地貌 平原 —— 台地 丘陵 山地 生态环境状况因素 生态条件 生态环境优，水源保护涵养区 生态环境较好，水源保护涵养区 生态环境一般，一般水源区 生态环境较差 生态环境较差，附近存在污染源 社会经济因素 基础设施条件 供电条件 附近有水电站，供电设施完善，供电满足 附近有水电站，供电设施一般，供电基本满足 供电一般满足 有供电设施，但供电保证率低 无供电设施 供水情况 有灌溉设施，水源充分满足 有灌溉设施，水源基本满足 一般满足 有灌溉，但保证率低 无灌溉条件 土地利用状况 利用现状 充分利用 较好利用 一般利用 较差利用 无利用与管理 规模集聚度 大规模聚集度 较大规模聚集度 聚集度一般 聚集度较低 聚集度离散 耕作便利条件 耕作距离 在居民点周边 在居民点较近 距离居民点附近 距离居民点较远 处在偏远山上 坑塘形状 坑塘形状规整 坑塘形状较规整 坑塘形状一般 坑塘形状较不规整 坑塘形状较极不规整 坑塘大小 坑塘面积适中 坑塘面积较适中 坑塘面积一般 坑塘面积过大或过小 坑塘面积极大或极小 表2-26 汕尾市城区国有农用地—三级坑塘水面与水库水面修正系数表 单位：% 优劣度 因素 优 较优 一般 较劣 劣 区位因素 区位条件 城镇影响度 0.8751 0.4376 0 -0.3869 -0.7738 农贸市场影响度 0.9869 0.4934 0 -0.4363 -0.8726 交通条件 对外交通便利度 1.0271 0.5136 0 -0.4541 -0.9082 道路通达度 0.9109 0.4554 0 -0.4027 -0.8054 自然因素 水资源状况 水源条件 0.8682 0.4341 0 -0.3838 -0.7677 水源质量 0.6822 0.3411 0 -0.3016 -0.6032 地形地貌 地形地貌 0.8512 0.4256 0 -0.3763 -0.7526 生态环境状况因素 生态条件 0.6384 0.3192 0 -0.2822 -0.5645 社会经济因素 基础设施条件 供电条件 0.5833 0.2917 0 -0.2579 -0.5158 供水状况 0.5605 0.2802 0 -0.2478 -0.4956 土地利用状况 利用现状 0.4700 0.2350 0 -0.2078 -0.4156 规模集聚度 0.3546 0.1773 0 -0.1568 -0.3135 耕作便利条件 耕作距离 0.2766 0.1383 0 -0.1223 -0.2446 坑塘形状 0.2075 0.1037 0 -0.0917 -0.1835 坑塘大小 0.2075 0.1037 0 -0.0917 -0.1835 2.使用年期修正 年期修正系数计算公式如下： 式中： Ky —— 使用年期修正系数 ml —— 出让使用年期 m —— 土地使用权法定最高出让年限 r —— 土地还原利率 表2-27 汕尾市城区国有农用地—坑塘水面与水库水面使用年期修正系数表 使用年限 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 修正系数 0.0455 0.0892 0.1312 0.1715 0.2102 0.2474 0.2832 0.3175 0.3505 0.3821 使用年限 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 修正系数 0.4126 0.4418 0.4699 0.4969 0.5228 0.5477 0.5716 0.5946 0.6166 0.6378 使用年限 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 修正系数 0.6582 0.6778 0.6966 0.7146 0.7320 0.7486 0.7646 0.7800 0.7947 0.8089 使用年限 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 修正系数 0.8226 0.8356 0.8482 0.8603 0.8719 0.8830 0.8937 0.9040 0.9139 0.9234 使用年限 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 修正系数 0.9325 0.9413 0.9497 0.9578 0.9655 0.9730 0.9802 0.9870 0.9936 1.0000 注：①在进行宗地评估时可根据公式Ky=[1－（1÷（1+ r）ml）]÷[1－[1÷（1+ r）m]直接计算； ②表中为坑塘水面与水库水面还原利率取4.1％条件下的年期修正系数 （六）其他用地类型修正系数 二级用地类型国有农用地，及坑塘水面与水库水面、其他农用地、宜农未利用地等其他国有农用地，其基准地价应进行相应用地类型修正。 表2-28 汕尾市城区2018年国用农用地基准地价用地类型修正系数表 一级用地类型 二级用地类型 含义 适用基准地价类型 修正 系数 耕地 水田 指用于种植水稻、莲藕等水生农作物的耕地。包括实行水生、旱生农作物轮种的耕地 耕地 1.00 水浇地 指有水源保证和灌溉设施，在一般年景能正常灌溉，种植旱生农作物（含蔬菜）的耕地，包括种植蔬菜的非工厂的大棚用地 耕地 0.95 旱地 指无灌溉设施，主要靠天然降水种植旱生农作物的耕地，包括没有灌溉设施，仅靠引洪淤灌的耕地 耕地 0.90 园地 果园 指种植果树的园地 园地 1.00 茶园 指种植茶树的园地 园地 1.50 其他园地 指种植桑树、可可、咖啡、油棕、胡椒、药材等其他多年生作物的园地 园地 1.20 林地 乔木林地 指乔木郁闭度≥0.2的林地，不包括森林沼泽 林地 1.00 竹林地 指生长竹类植物，郁闭度≥0.2的林地 林地 1.20 灌木林地 指灌木覆盖度≥40%的林地，不包括灌丛沼泽 林地 0.85 其他林地 包括疏林地（树木郁闭度≥0.1、＜0.2的林地）、未成林地、迹地等林地，不包括苗圃 林地 0.90 苗圃 耕地 1.20 坑塘水面与水库水面 坑塘水面 指人工开挖或天然形成的蓄水量<10万m³的坑塘正常水位岸线所围成的水面 坑塘水面与水库水面 1.00 水库水面 指人工拦截汇集而成的总设计库容≥10万m³的水库正常蓄水位岸线所围成的水面 坑塘水面与水库水面 0.85 其他农用地 设施农用地 指直接用于经营性畜禽养殖生产设施及附属设施用地；直接用于作物栽培或水产养殖等农产品的设施及附属设施用地；直接用于设施农业项目辅助生产的设施用地；晾晒场、粮食果品烘干设施、粮食和农资临时存放场所、大型农机具临时存放场等规模化粮食生产所必需的配套设施用地 耕地 1.50 沟渠 指人工修建，南方宽度≥1.0m、北方宽度≥2.0m用于引、排、灌的渠道，包括渠槽、渠堤、护堤林及小型泵站 耕地 1.45 农村道路 在农村范围内，南方宽度≥1.0m、≤8.0m，北方宽度≥2.0m、≤8m，用于村间、田间交通运输，并在国家公路网络体系之外，以服务与农村农业生产为主要用途的道路（含机耕道） 耕地 1.30 田坎 指梯田及梯状坡地耕地中，主要用途拦蓄水和护坡，南方宽度≥1.0m、北方宽度≥2.0m的地坎 耕地 0.95 宜农未利用地 其他草地 指树木郁闭度＜0.1，表层为土质，不用于放牧的草地 林地 0.80 裸土地 指表层为土质，基本无植被覆盖的土地 林地 0.80 沿海滩涂 指沿海大潮高潮位与低潮位之间的潮浸地带。包括海岛的沿海滩涂。不包括已利用的滩涂。 坑塘水面与水库水面 0.70 注：①国有耕地、园地、林地及坑塘水面与水库水面以外的用地类型，以相邻地块级别为参考 三、附则 汕尾市城区2018年国有农用地基准地价公布之后，市人民政府将根据土地市场变化，委托自然资源局适时对基准地价进行调整更新。