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各县（市、区）人民政府，韶关新区，市政府各部门、各直属机构，中省驻韶各单位： 为进一步加强土地资源管理，维护土地市场稳定，防止国有土地资产流失，节约集约利用土地，健全公示地价体系，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律法规的规定，我市对《韶关市区(浈江区、武江区) 2018年国有建设用地使用权基准地价更新成果》进行局部更新。现将《韶关市城区（浈江区、武江区）2020年国有建设用地使用权基准地价（商服、住宅用地）更新成果》公布实施，请认真按照执行。 一、更新范围 本次基准地价更新的范围为韶关市城区（浈江区、武江区）建成区内土地（剔除不进行建设用地开发的芙蓉山及个别岛屿），最终评估范围为243.23平方公里。 二、更新成果 更新成果包括城区范围内商服用地、住宅用地的基准地价体系。基准地价应用成果采用级别基准地价、区片基准地价和商服路线价予以表示。 三、估价期日 本次基准地价更新成果的估价期日为2020年3月1日。 四、其他说明 本次基准地价更新成果自公布之日起实施。城区范围内商服用地、住宅用地按照本次更新的基准地价体系进行使用。城区工业用地、公共服务项目用地（类别一、类别二）和乡镇范围内各用途按现行《韶关市人民政府关于公布韶关市区（浈江区、武江区）2018年国有建设用地使用权基准地价更新成果的通知》（韶府〔2019〕12号）继续使用。 附件：1. 韶关市城区（浈江区、武江区）2020年国有建设用地使用权基准地价（商服、住宅用地）更新范围及地价内涵 2.韶关市城区（浈江区、武江区）2020年国有建设用地使用权基准地价（商服、住宅用地）土地级别价格及范围表 3.韶关市城区（浈江区、武江区）2020年国有建设用地使用权基准地价商服用地路线价区段表 4.韶关市城区（浈江区、武江区）2020年国有建设用地使用权基准地价（商服、住宅用地）区片基准地价表 5.韶关市城区（浈江区、武江区）2020年国有建设用地使用权基准地价（商服、住宅用地）修正体系 6.韶关市城区（浈江区、武江区）2020年国有建设用地使用权基准地价（商服、住宅用地）成果图 韶关市人民政府 2021年5月18日 附件1 韶关市城区（浈江区、武江区）2020年国有 建设用地使用权基准地价（商服、住宅 用地）更新范围及地价内涵 一、评估范围 评估范围为韶关市城区（浈江区、武江区）内建设用地（剔除不进行建设用地开发的芙蓉山及个别岛屿），最终城区评估范围为243.23平方公里。 二、韶关市城区基准地价地价内涵 （一）商服用地。 1.商服用地。 地价内涵：土地在估价期日2020年3月1日平稳正常情况、公开竞争市场条件下，设定土地开发程度为“五通一平”（即宗地红线外通路、通上水、通下水、通电、通讯，宗地红线内场地平整），设定容积率为2.0，代表国有商服用地各级别及区片在土地使用年期为40年条件下的出让土地使用权平均价格。 地价形式：地价表现形式为级别基准地价及区片基准地价，地价表达形式为首层楼面地价，价格单位为元\/平方米，币种为人民币。 2.商服路线价。 地价内涵：土地在估价期日2020年3月1日平稳正常情况、公开竞争市场条件下，设定土地开发程度为“五通一平”（即宗地红线外通路、通上水、通下水、通电、通讯，宗地红线内场地平整），设定容积率为2.0，标准宽度为4米，标准深度为15米的标准铺面，代表国有商服用地各路线段在土地使用年期为40年条件下的出让土地使用权平均价格。 地价形式：地价表达形式为首层楼面地价，价格单位为元\/平方米，币种为人民币。 （二）住宅用地。 地价内涵：土地在估价期日2020年3月1日平稳正常情况、公开竞争市场条件下，设定土地开发程度为“五通一平”（即宗地红线外通路、通上水、通下水、通电、通讯，宗地红线内场地平整），设定容积率为2.5，代表国有城镇住宅用地各级别及区片在土地使用年期为70年条件下的出让土地使用权平均价格。 地价形式：地价表现形式为级别基准地价及区片基准地价，地价表达形式为平均楼面地价，价格单位为元\/平方米，币种为人民币。 韶关市城区土地价格内涵表用地类型内 容地价内涵商服用地土地开发程度五通一平设定容积率2.0价格类型首层楼面地价商服路线价土地开发程度五通一平设定容积率2.0价格类型首层楼面地价标准宽度、标准深度标准宽度为4米，标准深度为15米住宅用地土地开发程度五通一平设定容积率2.5价格类型平均楼面地价 备注：“五通一平”是指宗地外通路、通上水、通下水、通电、通讯和宗地内场地平整。 附件2 韶关市城区（浈江区、武江区）2020年国有 建设用地使用权基准地价（商服、住宅 用地）土地级别价格及范围表 一、韶关市城区商服、住宅用地土地级别价格及范围 表1-1 韶关市城区商服用地级别价格及范围表 首层楼面地价，单位：元\/平方米级别级别价（不含路线价）级别范围一级6812由以下线路围合而成的区域：韶关市第一中学—东堤横路—浈江沿岸—北江沿岸—武江沿岸—韶关市第一中学二级4048除上述级别范围外，由以下线路围合而成的区域：峰前路—浈江沿岸—东堤横路—韶关市第一中学—武江沿岸—峰前路安全路—京广铁路—生态路—北江沿岸—浈江沿岸—安全路新华北路—惠民北路—朝阳路—武江北路—武江沿岸—北江沿岸—韶乐广场—芙蓉山东侧沿线—芙蓉东路—新华南路—新华北路三级2630除上述级别范围外，由以下线路围合而成的区域：凤凰路—京广铁路—浈江沿岸—峰前路—武江沿岸—凤凰路金湾东路—金湾三横路—京广铁路—韶关国家森林公园西侧—生态路—京广铁路—安全路—浈江沿岸—大德路—金湾东路生态路—京广铁路—韶祥路—韶氨居民住宅小区—好彩路—新村综合市场南侧—百旺东路—北江沿岸—生态路惠民北路—教育路—韶关开放大学—群康路—幸福家园—韶关地质中学家属院—沙湖路—沙湖御景—移山路—韶关大道北—芙蓉山北侧—芙蓉山东北侧—芙蓉东路—新华南路—新华北路—惠民北路西联考场—京广高速铁路—京港澳高速—北江沿线—芙蓉山西侧—芙蓉山南侧—西联考场四级1568除上述级别范围外，由以下线路围合而成的区域：韶关市意达斯巴鲁—韶关市新联汽车维修有限公司—北江沿岸—百旺东路—新村综合市场南侧—好彩路—韶氨居民住宅小区—韶祥路—京广铁路—生态路—韶关国家森林公园西侧—南下穿过百旺东路至白山隧道附近—向西至韶关市意达斯巴鲁金湾东路—大德路—高德路—富康文化山庄—大学路—广东省南方技师学院南侧—大塘路—京广铁路—金湾三横路—金湾东路龙辉苑—黄金村村委会—花寨路—莲花大道北—韶关学院医学院—黄金村综合市场—浈江沿岸—龙辉苑南韶高速—大陈屋—韶关学院南侧—韶关市高级技工学校—韶关学院北侧—Y170—大学路以北约500米范围—南韶高速八四八县道—浈江沿岸—京广铁路（北伐战争纪念馆侧）—凤凰路—武江沿岸—富景花园东侧—前进路—保利紫山西侧—黄岗山东侧山脚—碧桂园西区社区—良村村委会—八四八县道碧亭路—韶关市贸易学校—铁四处医院—丹霞大道北—京广铁路—十里亭路南侧住宅群—碧亭路武江北路—朝阳路—惠民北路—教育路—韶关开放大学—冷水坑路—黄屋东—黄屋西—沙湖路—沙湖御景—移山路—韶关大道北—粤北第二人民医院南侧—京广高速铁路—百旺西路—沐溪大道—京广高速铁路—武江沿岸—武江北路韶乐广场—北江沿岸—韶州大道—芙蓉山东侧—韶乐广场龙洲岛五级961除上述级别范围外，由以下线路围合而成的区域：前进路—二四八省道—碧亭路—武江沿岸—前进路，扣除线路围合而成的区域内三级和四级区域沙山林场片八四八县道—良村—韶陵路西侧200米—韶关动物园—韶关碧桂园凤凰城—春天里—七九六乡道—京广高速铁路—韶关北环高速—浈江沿岸—细木农庄—八四八县道 京港澳高速—京珠高速—韶关大道西侧300米—百旺路—沐溪大道—金陵易酒店—天子新村北侧400米—新枫农家乐—佛塘路—双塘印雪—长塘路西侧200米—沐溪蚝庄—富强路西侧300米—京港澳高速京广铁路—莲花南路东侧300米—智慧轩实验幼儿园—莲花山通讯楼—广东省南方技师学院—大学路—富康文化山庄—陵东路—韶余公路—三二三国道—八四九县道—曲江大道—大陂小学—韶关顾家专卖店—八四九县道—八四七县道—石颈陂—韶关市技师学院—韶关学院南侧500米—韶关东服务区—京广铁路，扣除线路围合而成的区域内四级区域北江沿岸—浈江区韶冶实验学校—韶冶四村—南韶高速北侧500米—回龙山隧道顶峰山隧道西侧300米—高头—北江沿岸六级614除上述级别外，本次评估范围内的其它区域。 备注：1.商服用地级别基准地价为设定容积率2.0下的首层楼面地价，不含商服路线价；2.本表的范围描述仅供参考，具体级别范围以级别图为准。 表1-2 韶关市城区住宅用地级别价格及范围表 平均楼面地价，单位：元\/平方米级别级别价级别范围一级2353由以下线路围合而成的区域：聆韶路—京广铁路—浈江沿岸—北江沿岸—武江沿岸—聆韶路大德路—高德路—京广铁路—生态路—浈江大道中—活力路—北江沿岸—浈江沿岸—大德路惠民北路—朝阳路—武江沿岸—北江沿岸—沿江路—百旺东路—芙蓉山东侧沿线—福林路—丹霞大道北—幸福家园二期西侧—姐妹岭—景泰花园—新兴路—教育路—惠民北路芙蓉北路—韶关大道—芙蓉山南侧沿线—芙蓉山西侧沿线—穿过韶州大道—北江沿岸—京港澳高速—京广高速铁路—芙蓉北路二级1719除上述级别外，由以下线路围合而成的区域：八四八县道—碧桂园桐林大花园—莫奈的花园—Y133—凤凰山春天里—碧桂园凤凰山—韶关动物园—保利紫山—京广铁路—浈江沿线—八四八县道惠民北路—教育路—新兴路—景泰花园—姐妹岭—幸福家园二期西侧—丹霞大道北—芙蓉山北侧沿线—韶关大道—沐溪大道—京广高速铁路—武江沿线—朝阳路—惠民北路沐溪大道—京广高速铁路—百旺西路—沐溪大道沿江路—百旺东路—芙蓉山东侧至南端沿线—北江沿线—沿江路龙洲岛活力路—北江沿线—韶关市远达汽车销售有限公司—浈江大道南—百旺东路—京广铁路—韶关国家森林公园西侧—大塘路—大学路—铁厂宿舍—高德路—京广铁路—生态路—浈江大道中—活力路三级1064除上述级别外，由以下线路围合而成的区域：聆韶路—武江沿岸—韶关市正昌进口汽车修理厂—碧亭路—天正养老院—韶关金宝铸造有限公司—十里亭路以北800米范围内—丹霞大道北—前进路—聆韶路八四八县道—浈江北岸—瑞临线东侧200米—韶关北环高速—浈江东岸—京广线—八四八县道韶关北环高速—浈江沿岸—大德路—高德路—文化山庄—大学路—广东省南方技师学院—韶关国家森林公园西侧—京广铁路—百旺东路—浈江大道南—韶关市远达汽车销售有限公司北侧—北江沿岸—韶关市长安汽车销售有限公司(旗舰店)北侧—往北至评估范围界线—南韶高速—大陈屋—韶关学院南侧—韶关市高级技工学校—Y170—南韶高速—韶关中等职业技术学校—大莲塘—花寨路—韶关北环高速四级709除上述级别外，由以下线路围合而成的区域：沙山林场片武江沿岸—韶关市丰泽合鑫新型材料有限公司—碧亭路—丹霞大道北—京广高速铁路—铁四处医院—碧亭路以西300米—天正养老院—碧亭路—十里亭路南侧约700米范围—武江沿岸京港澳高速—甘棠村（评估范围）—富强路北侧300米—富强南路北侧300米—沐溪七路北端100米—长塘路—银杏大道—佛塘路—银杏大道—黄沙坪路—中海油销售韶关有限公司西联阳山加油站北侧300米—武广高铁—沐溪大道—百旺中路—武广高速—京港澳高速望城岭片韶冶片韶关北环高速—白花岭—蒋屋—石陂颈—大学路以北约1500米—穿过南韶高速—浈江区耕耘开心农场—花寨路—浈江区大源中坝种植家庭农场—韶关北环高速五级511除上述级别外，本次评估范围内的其它区域。 备注：1.住宅用地级别基准地价为设定容积率2.5下的平均楼面地价；2.本表的范围描述仅供参考，具体级别范围以级别图为准。 附件3 韶关市城区（浈江区、武江区）2020年国有建设用地使用权基准地价商服用地路线价区段表 表1-1 城区2020年商服用地路线价区段表 设定容积率2.0的首层楼面地价：元\/平方米序号所在区区段名称起止点2020年路线价1浈江区风度中路北至风采路，南至复兴路。477532浈江区风度南路北段北至复兴路，南至井巷。426803浈江区风度南路南段北至井巷，南至解放路。350554浈江区风采路西段西至西堤中路，东至东堤中路。288565浈江区复兴路西至西堤中路，东至风度南路。292866浈江区和平路西至西堤中路，东至风度中路。233317浈江区仁爱路西至风度中路，东至东堤南路。233358浈江区风度广场北街西至风度中路，东至上后街。194509浈江区文化街西至解放路，东至风度南路。1900910浈江区解放路南侧东段西至园前路东段，东至环园东路。1997111浈江区兴隆街西至风度南路，东至漂布塘。1694312浈江区建国路西至风度中路，东至东堤南路。1896113浈江区解放路北侧东段西至风度南路，东至环园东路。1851014浈江区解放路北侧西段西至西堤南路，东至风度南路。1791715浈江区井巷西至风度南路，东至城守巷。1574916浈江区解放路南侧西段西至西堤南路，东至园前路东段。1641017浈江区熏风路南段北至武镇街，南至解放路。1548618浈江区风度北路北段北至中山路，南至西堤横路。1549819浈江区上后街北至风采路，南至仁爱路。1437520武江区新华北路东至惠民北路，南至工业东路。1381521浈江区园前路东西两段北至解放路，南至园前东路。1378322浈江区站南路北至北江北路（财富广场），南至北江北路（北江桥头）1420823浈江区风度北路南段北至西堤横路，南至风采路。1420524浈江区东堤中路北至中山路，南至风采路。1330425浈江区下后街北至仁爱路，南至建国路。1199026浈江区壮志街北至和平路，南至复兴路。1157627浈江区东堤南路北至风采路，南至建国路。1087328浈江区园前西路西至西堤南路，东至园前路。1117929武江区工业东路东段西至新建路，东至武江南路。1104330浈江区西堤中路北至风采路，南至解放路。1045631武江区沙洲路北段北至新华南路，南至福彩路。1022232武江区惠民南路北至新华北路，南至新华南路。1034933武江区光孝路西至惠民北路，东至武江北路。909434武江区惠民北路南段北至教育路，南至新华北路。889635浈江区西堤横路西至西堤北路，东至风度北路。939636浈江区中山路西至西堤北路，东至东堤中路。934037浈江区熏风路北段北至建国路，南至武镇街。859038浈江区园前东路西至园前路，东至环园东路。797839武江区沙洲一路西至芙蓉东路，东至沙洲二路。837340浈江区东堤横路西至风度北路，东至东堤中路。847241武江区工业东路西段西至新华南路，东至新建路。843642浈江区西堤北路南段北至中山路，南至风采路。836643武江区工业中路西至幸福路，东至新华南路。766144武江区武江北路中段北至教育路，南至西河大桥。644245武江区芙蓉北一路北至工业西路，南至芙蓉北路。749046浈江区西堤南路北至解放路，南至园前西路。751747武江区工业西路东段西至沙湖路，东至幸福路。739648武江区新建路北至新华北路，南至工业东路。614049浈江区北江北路北至站南路，南至北江大桥。671850浈江区韶南大道北北至北江桥头，南至金沙市场南。647851浈江区启明北路北至浈江北路，南至风采路。636652武江区新惠路西至新华南路，东至惠民南路。564853武江区新华南路北至工业中路（立交桥），南至沿江路。677554武江区亨泰路西至新华南路，东至惠民南路。637055武江区武江北路横街西至惠民北路，东至武江北路。525956武江区惠民北路北段北至五里亭大桥，南至教育路。574557浈江区启明南路北至风采路，南至南韶路。614758浈江区西堤北路北段北至五里亭大桥，南至中山路。590859武江区沙洲路南段北至福彩路，南至芙蓉东路。579760浈江区站前一路西至北江北路，东至站南路。570561浈江区韶南大道中北段北至金沙市场南，南至中核锦园大厦。539262浈江区升平路南段北至峰前路，南至中山路。580763武江区武江北路南段北至西河大桥，南至武江桥。577764武江区曲仁园商业街西至莲花大道辅路，东至曲仁园格顶轩三横街556265武江区芙蓉北三路北至工业西路，南至芙蓉北路。523866浈江区通天坡商业街北至大塘路，南至京广铁路。510067浈江区浈江中路北至浈江北路，南至风采路。477168武江区芙蓉北横巷北至芙蓉北路，南至新津路。468269武江区五祖路北至工业东路，南至亨泰路。534670武江区新津路西至芙蓉北横巷，东至新华南路。532471浈江区皇景路西至聆韶路，东至良村公路。475772浈江区风采路东段西至东河路，东至启明北路。443873浈江区环园西路北至园前西路，南至环园西路11号明心堂茶庄。485074武江区芙蓉北二路北至工业西路，南至吉祥路。492475武江区芙蓉东路北至新华南路，南至沿江路。495076浈江区站南二路西至北江北路，东至站南路。476877武江区吉祥路西至芙蓉北三路，东至芙蓉北一路。492278浈江区韶南大道中南段北至中核锦园大厦，南至百旺大桥。444279浈江区安全北路西至南韶路，东至京广铁路。468780浈江区南韶路西至浈江南路，东至韶余公路。466881浈江区大塘路西至京广铁路，东至站东路。399782武江区福彩路西至芙蓉东路，东至沿江路。445883浈江区东河路北至志兴东景园，南至南韶路。382284武江区沙洲四路西至芙蓉东路，东至沿江路。428185浈江区浈江南路北至风采路，南至南韶路。393486武江区芙蓉北路东段西至芙蓉北一路，东至工业中路。426587浈江区前进路北至锦绣御水豪庭，南至五里亭大桥。376688武江区沙洲三路西至向阳美食城，东至沙洲路。411189浈江区金沙南路西至北江中路，东至韶南大道北。387990武江区如意路西至芙蓉北三路，东至芙蓉北一路。421491浈江区浈江北路北至启明北路，南至浈江中路。360092浈江区北江中路北至北江大桥，南至百旺大桥。355393武江区武江南路北段北至武江桥，南至无名横路（中环广场对面）。407594浈江区十里亭大道西至碧亭路，东至省道S248。389795武江区新民路北至新华南路，南至芙蓉山国家矿山公园。381696武江区沐溪大道中段西至沐阳一路，东至武广客运专线。380097武江区沙洲二路北至沙洲一路，南至沙洲三路。364098武江区武江北路北段北至五里亭大桥，南至教育路。353499武江区沙洲五路西至芙蓉东路，东至沿江路。3483100武江区沙洲六路西至沙洲路，东至沿江路。3329101武江区沿江路北至新华南路，南至金凤翔棕榈湾。3620102武江区凤凰路西至韶关碧桂园西侧，东至韶关碧桂园高山流水3374103浈江区韶塘路韶关学院段西至韶关学院，东至韶关技师学院。3050104浈江区大学路西至韶余公路，东至韶陵汽修厂。3409105武江区教育路西至新兴路，东至武江北路。3417106浈江区升平路北段北至西堤北路，南至中山路。3365107武江区芙蓉大道北太阳城段南至与芙蓉大道北辅路的十字路口，北至芙蓉村委对出200米路口3199108武江区工业西路西段西至威尼国际广场，东至沙湖路。3295109武江区幸福路北至幸福家园二期停车场入口，南至工业中路。3206110浈江区韶南大道南北至韶南大道中，南至韶关冶炼厂。3140111武江区沐溪大道东段西至武广客运专线，东至建设路。3005112浈江区韶余公路北至陵西路，南至大学路。3031113武江区芙蓉北路西段西至建设路，东至芙蓉北一路。2953114浈江区省道S246十里亭镇区段北至碧亭路，南至十里亭大道。2491115武江区怡华路西至芙蓉北路，东至新华南路。2897116武江区沐溪大道西段北至沐阳一路，南至京珠高速公路2795117武江区建设路北至十里亭大桥，南至沐溪大道。2727118武江区西冲路北至山水华府北侧路，南至工业中路。2417 备注：1.商服路线价是指是通过对面临特定街道、使用价值相等的市街地，根据不同区域、类型，设定标准深度为15米，标准宽度为4米，求取在该深度上商服用地的平均单价并附设于特定街道上，即得到该街道的商服路线价；2.标准深度是指在城市中随着土地离道路距离的增加，道路对土地利用价值影响为零时的深度即为市街地的标准深度；3.上述路段宗地在标准深度内部分的地价为所在地段路线价，超出标准深度部分的地价为所在地段区片基准地价，计算公式为：宗地首层楼面地价=（路线价×标准深度内首层建筑面积＋区片基准地价×标准深度外首层建筑面积）\/总建筑面积。 附件4 韶关市城区（浈江区、武江区）2020年国有建设用地使用权基准地价城区（商服、住宅 用地）区片基准地价表 表1-1 韶关市城区2020年商服用地区片基准地价表 首层楼面地价，单位：元\/平方米区片编号区片名称所在区所在级别2020年区片基准地价sf001风度路片浈江区16980sf002园前路片浈江区16686sf003光孝路片武江区25029sf004风度北路片浈江区24898sf005惠民东社区片武江区24484sf006新华北路片武江区24290sf007朝阳北片武江区24011sf008站南路片浈江区24002sf009体育东路片武江区24001sf010沙洲社区片武江区23900sf011韶乐广场片武江区23841sf012光明巷片武江区23719sf013峰前路片浈江区33618sf014群立街片武江区33512sf015北江体育广场片浈江区33507sf016粤华街道片浈江区33213sf017沙梨园片浈江区33147sf018莲花北路片浈江区33122sf019幸福路片武江区33050sf020浈江北路片浈江区33023sf021芙蓉北横巷片武江区33010sf022福林路片武江区32986sf023余靖路片武江区32889sf024韶祥路片浈江区32765sf025金沙片浈江区32759sf026执信路片浈江区32733sf027吉祥路片武江区32650sf028九龄西路片武江区32642sf029新民路片武江区32612sf030南岭路片武江区32358sf031地质中学片武江区32218sf032九龄东路片武江区32201sf033移山路西片武江区32146sf034韶华路片浈江区32144sf035百旺桥东片浈江区32102sf036光彩路片浈江区32023sf037林桥公园片武江区31941sf038环山路片武江区31826sf039金湾路片浈江区32516sf040凤凰路南片浈江区42043sf041武江科技园片武江区41836sf042聆韶路片浈江区41821sf043五湾公路片浈江区41809sf044大德路片浈江区41760sf045生态路片浈江区41745sf046十里亭大道片浈江区41736sf047前进路片浈江区41729sf048武江大道中片武江区41640sf049韶州大道东片武江区41601sf050天子岭片武江区41546sf051建设路北片武江区41530sf052韩家山片浈江区41502sf053好彩路片浈江区41501sf054莲塘山片浈江区41461sf055龙洲岛片浈江区41412sf056文烈书院片武江区41373sf057学府片浈江区41368sf058碧亭路东侧片浈江区41326sf059五矿路片浈江区41286sf060姐妹岭片武江区41087sf061五湾公路北片浈江区51298sf062沐溪大道南片武江区51208sf063韶关高新区片武江区51069sf064莲花山片浈江区51023sf065腊石片浈江区51003sf066莲花大道北片浈江区5993sf067工农路片浈江区5974sf068沙山林场片武江区5954sf069望城岭片浈江区5861sf070樱花公园片浈江区5819sf071旭升码头片浈江区5690sf072韶冶片浈江区5637sf073乌教塘片浈江区6742sf074高创南路片武江区6739sf075回龙山片浈江区6578sf076花拉寨片浈江区6508 备注：商服用地区片基准地价为设定容积率2.0下首层楼面地价。 表1-2 韶关市城区2020年住宅用地区片基准地价表 平均楼面地价，单位：元\/平方米区片编号区片名称所在区所在级别2020年区片基准地价zz001风度北路片浈江区12472zz002园前路片浈江区12460zz003沙洲社区片武江区12410zz004光明巷片武江区12386zz005风度路片浈江区12374zz006体育东路片武江区12356zz007新民路片武江区12269zz008朝阳路片武江区12091zz009新华北路片武江区12087zz010惠民东社区片武江区12086zz011幸福路片武江区12060zz012武江大道北片武江区12054zz013光孝路片武江区12019zz014芙蓉北横巷片武江区11969zz015站南路片浈江区11911zz016九龄西路片武江区11910zz017余靖路片武江区11889zz018浈江北路片浈江区11880zz019金湾路片浈江区11878zz020北江体育广场片浈江区11843zz021武江大道中片武江区11826zz022第八中学片浈江区11822zz023九龄东路片武江区11812zz024南岭路片武江区11804zz025执信路片浈江区11799zz026金沙中巷片浈江区11786zz027峰前路片浈江区11775zz028凤凰路南片浈江区21753zz029武江大道南片武江区21696zz030五湾公路片浈江区21695zz031地质中学片武江区21652zz032体育公园片武江区21615zz033吉祥路片武江区21602zz034独芳路片武江区21582zz035五湾公路北片浈江区21490zz036韶祥路北片浈江区21466zz037博物馆片武江区21422zz038龙洲岛片浈江区21387zz039广前路片武江区21356zz040移山路东片武江区21305zz041姐妹岭片武江区21271zz042韶祥路南片浈江区21265zz043文烈书院片武江区21230zz044齿轮小区片武江区21226zz045蓝屋村片武江区21180zz046大德路南片浈江区21172zz047环山路片武江区21160zz048建设路片武江区21125zz049生态路片浈江区21120zz050长乐南路片浈江区21110zz051好彩路片浈江区21097zz052莲花北路片浈江区21045zz053腊石片浈江区31184zz054五矿路片浈江区31139zz055老蟹山片浈江区31097zz056大塘路片浈江区31084zz057十里亭大道片浈江区31058zz058学府片浈江区31050zz059前进路片浈江区31039zz060韶航路片浈江区3991zz061府管村片浈江区3980zz062风华路片浈江区3964zz063莲花岭片浈江区3932zz064莲塘山片浈江区3875zz065九龄中学片浈江区4954zz066黄岗地区检察院片浈江区4894zz067沙山林场片武江区4863zz068工农路片浈江区4854zz069望城岭片浈江区4713zz070长山片浈江区4680zz071韶关高新区片武江区4627zz072花拉寨片浈江区4620zz073韶冶片浈江区4604zz074樱花公园片浈江区4578zz075铣鸡坑片浈江区5630zz076黄岗山片浈江区5601zz077回龙山片浈江区5542zz078高创南路片武江区5433zz079将军岭片浈江区5413 备注：住宅用地区片基准地价为设定容积率2.5下的平均楼面地价。 附件5 韶关市城区（浈江区、武江区）2020年国有 建设用地使用权基准地价（商服、住宅 用地）修正体系 一、其他用地类型地价修正 （一）其他用地修正系数。 根据《土地利用现状分类》（GB\/T 21010-2017，2017年11月1日），以及各具体用地类型的收益能力差异，并通过对比周边县市、经济水平基本持平的区域及对韶关市用地类型价格差异的统计分析特制定了《其他用地类型修正系数表》，以供参考使用。 该修正系数仅适用于基准地价，主要是以基准地价设定用途为修正基准，通过修正系数修正到其他用地类型，增加其他不同用地类型的基准地价的覆盖面，修正后为对应用地类型的基准地价参考标准。 表1-1 其他用地类型地价修正系数表一级类细分用地类型修正基准修正系数含 义商服用地零售商业用地1商服用地1.0指以零售功能为主的商铺、商场、超市、市场等的用地。零售商业用地2商服用地2.0指主要用于加油、加气站、充换电站及其附属的小型仓库、车间、办公场地等用地。批发市场用地商服用地0.8指以批发功能为主的市场用地。餐饮用地商服用地0.75指主要用于饭店、餐厅、酒吧等用地。旅馆用地商服用地0.35指主要用于宾馆、酒店、旅馆、招待所、度假村等用地。商务金融用地（一般商务金融用地）商服用地0.3指商务服务用地，以及经营性的办公场所用地。包括写字楼、商业性办公场所、金融活动场所和企业厂区独立的办公场所；信息网络服务、信息技术服务、电子商务服务、广告传媒等用地。商务金融用地（金融集聚区）商服用地0.25用于打造商务金融集聚区的用地。总部企业办公用地商服用地0.25指在本市行政区域范围内设立的企业，经认定为总部企业的场所用地。总部企业办公用地不允许分割转让。会展用地商服用地0.5指主要用于各种类型的会议、展览会、博览会、交易会、展销会、展示会、体育竞技运动、文化活动、节庆活动等大型集体性活动的场所用地。娱乐用地商服用地0.8指剧院、音乐厅、电影院、歌舞厅、网吧、影视城、仿古城以及绿地率小余65%的大型游乐的设施用地。其他商服用地商服用地1.0指上述用地以外的零售商业、批发市场、餐饮、旅馆、商务金融、娱乐用地等以外的其他商业、服务业用地。包括洗车场、洗染店、照相馆、理发美容店、洗浴场所、赛马场、高尔夫场、废旧物资回收站、机动车、电子产品和日用品修理网点、物流营业网点，以及居住小区及小区级以下的配套的服务设施等用地。住宅用地城镇住宅用地住宅用地1.0指城镇用于生活居住 的各类房屋用地及其附属设施用地。包括普通住宅等用地。别墅、低密度住宅用地住宅用地2特指容积率小于1.0，建筑形式以独栋、双拼、联排别墅等多层住宅为主的别墅和低密度住宅用地。 备注：1.本表适用于其他用地类型地块级别基准地价和区片基准地价计算，旅馆用地、商务金融用地（一般商务金融用地、金融集聚区）、总部企业办公用修正后地价表达形式为平均楼面地价；2.上述修正系数涉及的土地用途均为营利性的经营性用地，仅适用于出让价格参考；3.具有多种用途的土地应按土地分摊面积分别确定用地类型；4.本表未列的其他用地类型修正系数按现行基准地价（估价期日为2018年3月1日版）执行。 （二）其他用地宗地地价公式。 1.商服用地中的零售商业用地、批发市场用地、餐饮用地、会展用地、娱乐用地和其他商服用地。 计算方法与一般商服用地宗地地价公式一致。 2.商服用地中的旅馆用地、商务金融用地（一般商务金融用地、金融集聚区）、总部企业办公用地的宗地地价参照以下宗地地价计算公式（容积率修正套用住宅容积率修正）进行计算 对应用地类型单位楼面地价＝（商服用地区片基准地价±开发程度修正值÷容积率）×其他用地类型修正系数×住宅容积率修正系数×街角地修正系数×期日修正系数×（1＋区域因素修正系数之和）×（1＋其他个别因素修正系数之和）×土地剩余使用年期修正系商服数 对应用地类型总地价＝对应用地类型单位楼面地价×对应用地类型总计容建筑面积 3.别墅、低密度住宅用地的宗地地价计算公式参照对应的住宅基准地价的宗地地价计算公式进行计算： 对应用地类型单位楼面地价＝（住宅区片基准地价±开发程度修正值÷容积率）×别墅、低密度住宅用地类型修正系数×（1＋区域因素修正系数之和）×（1＋其他个别因素修正系数之和）×〔（1＋临江修正系数）×（宗地50米内土地面积÷宗地总用地面积）＋宗地50米外土地面积÷宗地总用地面积〕×期日修正系数×土地剩余使用年期修正系数 对应用地类型总地价＝对应用地类型单位楼面地价×对应用地类型总建筑面积 （三）港口码头用地修正 港口码头用地以工业用地作为修正基准，修正系数由原来的固定系数调整为系数区间1.5-3.0，使用时需根据实际情况进行修正系数的选取。《韶关市人民政府关于公布韶关市区（浈江区、武江区）2018年国有建设用地使用权基准地价更新成果的通知》（韶府〔2019〕12号）中涉及港口码头用地的部分不再使用。 二、城区商服用地和住宅用地的修正体系 （一）商服用地宗地地价修正体系。 1.商服用地宗地地价公式。 （1）所临道路不存在路线价时，公式为： ①应用于已建项目或有满足楼层修正系数的指标的待开发商服用地 首层商服用地单位楼面地价： 首层商服用地单位楼面地价＝（商服用地区片基准地价±开发程度修正值÷容积率）×街角地修正系数×期日修正系数×（1＋区域因素修正系数之和）×（1＋其他个别因素修正系数之和）×土地剩余使用年期修正系数 二层及以上商服用地单位楼面地价： 二层及二层以上商服用地单位楼面地价＝首层商服用地单位楼面地价×对应层数的楼层修正系数 商服用地总地价： 对应楼层商服用地总地价＝对应楼层商服用地单位楼面地价×对应层商服建筑面积 商服用地总地价＝∑各层商服用地总地价 商服用地单位楼面地价＝商服用地总地价÷商服总计容建筑面积 ②应用于待开发项目（不能满足楼层修正指标的待开发商服用地，商服容积率修正为纯商服用地的容积率，不是综合容积率，即商服容积率＝商服总建筑面积÷总用地面积） 商服用地单位楼面地价＝（商服用地区片基准地价±开发程度修正值÷容积率）×容积率修正系数×街角地修正系数×期日修正系数×（1＋区域因素修正系数之和）×（1＋其他个别因素修正系数之和）×土地剩余使用年期修正系数 商服用地总地价=商服用地单位楼面地价×商服总计容建筑面积 （2）所临道路存在路线价时，公式为： ①应用于已建项目或有满足楼层修正系数的指标的待开发商服用地 首层商服用地单位楼面地价： 首层商服用地单位楼面地价＝｛〔路线价×深度修正系数×宽深比修正系数×标准深度内首层商服建筑面积＋商服用地区片基准地价×（首层总建筑面积-标准深度内首层商服建筑面积）〕÷首层总建筑面积±开发程度修正值÷容积率｝×街角地修正系数×期日修正系数×（1＋区域因素修正系数之和）×（1＋其他个别因素修正系数之和）×土地剩余使用年期修正系数 二层及以上商服用地单位楼面地价： 二层及二层以上商服用地单位楼面地价＝首层商服用地单位楼面地价×对应层数的楼层修正系数 商服用地总地价： 对应楼层商服用地总地价＝对应楼层商服用地单位楼面地价×对应层商服建筑面积 商服用地总地价＝∑各层商服用地总地价 商服用地单位楼面地价＝商服用地总地价÷商服总计容建筑面积 ②应用于待开发项目（不能满足楼层修正指标的待开发商服用地） 商服用地单位楼面地价＝｛〔路线价×深度修正系数×宽深比修正系数×标准深度内首层商服建筑面积＋商服用地区片基准地价×（首层总建筑面积－标准深度内首层商服建筑面积）〕÷首层总建筑面积±开发程度修正值÷容积率｝×容积率修正系数×街角地修正系数×期日修正系数×（1＋区域因素修正系数之和）×（1＋其他个别因素修正系数之和）×土地剩余使用年期修正系数 商服用地总地价＝商服用地单位楼面地价×商服用地总计容建筑面积 2.商服用地区域因素修正。 表1-2 商服区域因素修正系数表指标标准判断标准商服繁华度指标说明与商服中心、行政中心、酒店和集贸农贸市场的距离，区域商服氛围水平指标权重值（Q）36%交通条件指标说明区域道路路网密集程度，公交站点密集程度，与汽车站、火车站、高铁站的距离指标权重值（Q）24%基本设施状况指标说明市政供水保证率，排水状况，供电保障率商服配套设施完善程度指标权重值（Q）18%人口状况指标说明人口密集程度，商服人流聚集程度指标权重值（Q）13%用地潜力指标说明区域规划主导土地利用规划用途，区域规划前景情况指标权重值（Q）9% 备注：1.商服用地各区片区域因素修正幅度乘以不同因素的指标权重值后得到的是对应各区片不同因素的修正系数范围值，修正前需根据不同区片各个因素的实际优劣程度编制各级差异修正标准；2.商服用地各区片基准地价代表的是各因素在所在区片内平均优劣程度条件下的地价水平，应用修正时，需根据估价对象的实际区域因素与区片所代表各因素平均优劣程度的差异，参考编制的因素差异修正标准，对区片基准地价进行加减修正至估价对象实际区域因素影响条件下的地价水平。 表1-3 商服各区片区域因素总修正幅度表区片编号修正幅度（%）区片编号修正幅度（%）区片编号修正幅度（%）sf001±2sf027±2sf053±2.5sf002±2sf028±4sf054±6sf003±2sf029±3.5sf055±1sf004±2sf030±4sf056±6sf005±2sf031±3.5sf057±5sf006±2sf032±3sf058±4.5sf007±3sf033±4sf059±4sf008±2.5sf034±3sf060±6sf009±2.5sf035±2sf061±3sf010±2.5sf036±2sf062±4sf011±3.5sf037±4sf063±6sf012±2sf038±5sf064±6sf013±3sf039±2sf065±6sf014±2sf040±4sf066±6sf015±2sf041±2.5sf067±6sf016±2sf042±4sf068±3sf017±2sf043±3sf069±6sf018±3sf044±3sf070±6sf019±3sf045±4sf071±2sf020±2sf046±2.5sf072±5sf021±2.5sf047±4sf073±7sf022±2sf048±8sf074±4sf023±4sf049±2sf075±4sf024±2.5sf050±3sf076±8sf025±2sf051±4 ————sf026±2sf052±3 ———— 3.商服容积率修正。 表1-4 商服用地容积率修正系数容积率r≤0.40.4<r<3.5r≥3.5修正系数1.00.71×（1\/r）0.3730.437 备注：1.公式中r为商业容积率，容积率修正是指首层楼面地价与平均楼面地价的转换系数；2.若规划条件中有明确的商业功能对应容积率（按综合用地中商业独立建设部分土地面积核定），按对应的容积率进行修正，若无明确商业功能对应的容积率，其容积率按商业部分建筑面积计算的商业容积率进行修正，即商业容积率=商业部分建筑面积÷宗地总用地面积；3.评估待开发项目宜采用容积率修正，修正后得到的是对应容积率下的平均楼面地价。 表1-5 商服用地容积率修正系数表容积率≤0.40.50.60.70.80.911.11.2修正系数10.91950.85900.81100.77160.73850.71000.68520.6633容积率1.31.41.51.61.71.81.922.1修正系数0.64380.62630.61030.59580.58250.57020.55880.54820.5384容积率2.22.32.42.52.62.72.82.93修正系数0.52910.52040.51220.50450.49710.49020.48360.47730.4713容积率3.13.23.33.4≥3.5————————修正系数0.46560.46010.45480.44980.4370———————— 备注：上表系数明细表是由容积率修正公式计算的修正系数明细，除上表中列出的修正系数外，其它修正通过容积率修正公式计算获取。 4.商服用地楼层修正。 表1-6 商服用地楼层修正系数表楼层首层第二层、夹层第三层、地下负一层地面第四层及以上、地下负二层平均值1.00.60.430.35修正范围——0.55～0.650.35～0.50.30～0.40 5.临街深度修正。 表1-7 商服用地路线价深度修正系数表（标准深度为15米）临街深度d（米）d≤22＜d≤33<d≤44＜d≤55＜d≤6修正系数1.691.581.501.441.39临街深度d（米）6＜d≤77＜d≤88＜d≤99＜d≤1010＜d≤11修正系数1.341.291.251.211.17临街深度d（米）11＜d≤1212＜d≤1313＜d≤1414＜d≤15——修正系数1.131.081.041.00—— 备注：1.对于已建成项目，深度起算点为该建筑物的铺面口，若为未建项目，深度起算点则为宗地用地红线临路边界；2.大于标准深度修正系数取1。 6.宽深比修正。 表1-8 商服用地宽深比修正系数表宽深比b≤0.10.1< b≤0.20.2< b≤0.40.4< b≤0.60.6< b≤0.70.7< b≤0.9修正系数0.850.911.051.091.13宽深比0.9< b≤1.11.1< b≤1.31.3< b≤1.41.4< b≤1.5b＞1.5修正系数1.161.181.21.221.24 备注：1.宽深比修正适用于已建成的宗地和待开发宗地；2.深度在标准深度（15米）以内的，计算宽深比时，宽度取实际宽度，深度取实际深度；超过标准深度（15米）的，计算宽深比时，宽度取实际宽度，深度取标准深度（15米）。 7.街角地修正。 表1-9 街角地修正系数临街情况一面临街两面临街三面临街四面临街修正系数1.001.061.121.15 8.其他个别因素修正。 表1-10 其他个别因素修正系数指标标准优较优一般较劣劣宗地形状指标说明形状规则，对土地利用极为有利形状较规则，对土地利用较为有利形状基本规则，对土地利用无不良影响形状较不规则，对土地利用有一定影响形状不规则，对土地利用产生严重影响修正系数（%）2.01.00-1.0-2.0宗地地基承载力指标说明宗地地基承载力好宗地地基承载力较好宗地地基承载力适宜宗地地基承载力较差宗地地基承载力差修正系数（%）2.01.00-1.0-2.0宗地大小指标说明宗地面积S≥50000 m2宗地面积30000 m2≤S＜50000 m2宗地面积10000 m2≤S＜30000 m2宗地面积5000 m2≤S＜10000 m2宗地面积S＜5000 m2修正系数（%）1.00.50-0.5-1.0 9.土地剩余使用年期修正。 商服用地基准地价是最高使用年期40年的价格，当待估宗地剩余使用年期不够40年时，应进行使用年期修正。 土地剩余使用年期修正公式为： 式中：r——土地还原率；m——土地使用权法定最高出让年期40年； n——土地剩余使用年期；Y——土地剩余使用年期修正系数。 表1-11商服用地剩余使用年期修正系数 （商服用地土地还原率为6.66%）剩余使用年期12345678910修正系数0.06760.13090.19030.24600.29820.34710.39300.43610.47640.5142剩余使用年期11121314151617181920修正系数0.54970.58290.61410.64330.67070.69640.72050.74300.76420.7841剩余使用年期21222324252627282930修正系数0.80270.82010.83650.85180.86620.87970.89230.90420.91530.9257剩余使用年期31323334353637383940修正系数0.93540.94460.95320.96120.96880.97590.98250.98870.99451 10.土地开发程度修正。 基准地价设定开发程度为“五通一平”，当待估土地开发程度达不到或超过“五通一平”时，应进行开发程度修正。 表1-12 土地使用开发程度修正表土地开发程度开发项目及成本（元\/平方米）合计通上水通下水通电通讯通路通气平整土地元\/平方米取值范围10～305～1515～456～1525～8520～4015～4596～275平均值20123512452525174 备注：本表仅供城区范围内参考，实际操作时应根据待评估宗地具体开发状况，参照上表进行修正。上述土地开发程度修正的面积基础是土地面积。 （二）住宅用地宗地地价修正体系。 1.住宅用地宗地地价公式。 （1）不临江时，公式为： 住宅用地单位楼面地价=（住宅区片基准地价±开发程度修正值÷容积率）×住宅容积率修正系数×住宅期日修正系数×（1＋住宅区域因素修正系数之和）×（1＋住宅其他个别因素修正系数之和）×土地剩余使用年期修正系数 住宅用地总地价＝住宅用地单位楼面地价×住宅总建筑面积 评估具体某一楼层地价时，需要使用楼层楼面地价分配系数的计算公式： 某一楼层的楼面地价＝单位楼面地价×对应楼层的楼层分配系数 某一层的总地价＝对应楼层的楼面地价×对应楼层的建筑面积 （2）临江时，公式为： 住宅用地单位楼面地价=（住宅区片基准地价±开发程度修正值÷容积率）×住宅容积率修正系数×住宅期日修正系数×〔（1＋临江修正系数）×（宗地50米内土地面积÷宗地总用地面积）+（宗地50米外土地面积÷宗地总用地面积）〕×（1＋住宅区域因素修正系数之和）×（1＋住宅其他个别因素修正系数之和）×土地剩余使用年期修正系数 住宅用地总地价＝住宅用地单位楼面地价×住宅总建筑面积 评估具体某一楼层地价时，需要使用楼层楼面地价分配系数的计算公式： 某一楼层的楼面地价＝单位楼面地价×对应的楼层分配系数 某一层的总地价＝对应楼层的楼面地价×对应楼层的建筑面积 2.住宅用地区域因素修正。 表1-13 住宅区域因素修正系数表指标标准判断标准基本设施状况指标说明市政供水保证率，排水状况，供电保障率，区域内医疗、文体、银行、中小学等住宅配套设施完善程度指标权重值（Q）33%环境条件指标说明区域内环境条件，周边绿地覆盖度，区域内是否有人文自然景观或污染源影响指标权重值（Q）22%交通条件指标说明区域道路路网密集程度，公交站点密集程度，与汽车站、高铁站的距离指标权重值（Q）17%商服繁华度指标说明与商服中心、行政中心、酒店和集贸农贸市场的距离，区域商服氛围水平指标权重值（Q）13%人口状况指标说明人口密集程度，居住氛围度水平指标权重值（Q）10%用地潜力指标说明区域规划主导土地利用规划用途，区域规划前景情况指标权重值（Q）5% 备注：1.住宅用地各区片区域因素修正幅度乘以不同因素的指标权重值后得到的是对应各区片不同因素的修正系数范围值，修正前需根据不同区片各个因素的实际优劣程度编制各级差异修正标准；2.住宅用地各区片基准地价代表的是各因素在所在区片内平均优劣程度条件下的地价水平，应用修正时，需根据估价对象的实际区域因素与区片所代表各因素平均优劣程度的差异，参考编制的因素差异修正标准，对区片基准地价进行加减修正至估价对象实际区域因素影响条件下的地价水平。 表1-14 住宅各区片区域因素总修正幅度表区片编号修正幅度（%）区片编号修正幅度（%）区片编号修正幅度（%）zz001±2zz028±4zz055±4zz002±2zz029±2zz056±4zz003±3.5zz030±4zz057±3zz004±2zz031±4zz058±4zz005±2zz032±3zz059±4zz006±2.5zz033±2zz060±4zz007±3.5zz034±3zz061±4zz008±4zz035±3zz062±3zz009±3.5zz036±4zz063±5zz010±2zz037±4zz064±5zz011±3.5zz038±2zz065±2.5zz012±2zz039±2.5zz066±3zz013±2zz040±5zz067±3zz014±2.5zz041±6zz068±4zz015±2.5zz042±2zz069±5zz016±3zz043±6zz070±4zz017±3zz044±2zz071±5zz018±2zz045±3zz072±6zz019±2.5zz046±3zz073±5zz020±2zz047±5zz074±5zz021±4zz048±5zz075±4.5zz022±2zz049±3zz076±5zz023±3zz050±3zz077±4zz024±4zz051±5zz078±3zz025±2.5zz052±5zz079±8zz026±2zz053±6————zz027±3.5zz054±4———— 3.容积率修正。 表1-15 住宅用地容积率修正系数容积率rr <1.01≤r<2.52.5≤r<7.0r≥7.0修正系数（公式）（2.5\/r）0.505（2.5\/r）0.475（2.5\/r）0.1250.8792 备注：容积率为建设项目综合容积率，即含裙楼商服、公建配套等的综合容积率。 表1-16 住宅用地容积率修正系数表容积率0.10.20.30.40.50.60.70.80.91修正系数5.08113.58052.91752.52302.25412.05591.90191.77791.67521.5453容积率1.11.21.31.41.51.61.71.81.92修正系数1.47691.41711.36431.31711.27461.23611.20101.16891.13921.1118容积率2.12.22.32.42.52.62.72.82.93修正系数1.08631.06261.04041.01961.00000.99510.99040.98590.98160.9775容积率3.13.23.33.43.53.63.73.83.94修正系数0.97350.96960.96590.96230.95880.95540.95220.94900.94590.9429容积率4.14.24.34.44.54.64.74.84.95修正系数0.94000.93720.93450.93180.92920.92660.92410.92170.91930.9170容积率5.15.25.35.45.55.65.75.85.96修正系数0.91470.91250.91030.90820.90610.90410.90210.90010.89820.8963容积率6.16.26.36.46.56.66.76.86.9≥7.0修正系数0.89450.89270.89090.88910.88740.88570.88410.88240.88080.8792 4.临江修正。 临浈江、北江、武江两岸的临江建设用地，其临江用地红线以内50米部分的基准地价在原基础上有一定幅度的增加。根据对住宅用地的价格影响，住宅用地其临江用地红线以内50米部分的基准地价在原基础上增加20%，即临江修正系数为20%。如在评估时点，待估宗地和江边之间已有其他建筑物的，则不用做临江修正。 5.其他个别因素修正。 表1-17 其他个别因素修正系数指标标准优较优一般较劣劣宗地大小指标说明宗地面积S≥50000 m2宗地面积30000 m2≤S＜50000 m2宗地面积9000 m2≤S＜30000 m2宗地面积5000 m2≤S＜9000 m2宗地面积S＜5000 m2修正系数（%）2.01.00-1.0-2.0宗地形状指标说明形状规则对土地利用极为有利形状较规则，对土地利用较为有利形状基本规则，对土地利用无不良影响形状较不规则，对土地利用有一定影响形状不规则，对土地利用产生严重影响修正系数（%）2.01.00-1.0-2.0宗地地基承载力指标说明宗地地基承载力好宗地地基承载力较好宗地地基承载力适宜宗地地基承载力较差宗地地基承载力差修正系数（%）2.01.00-1.0-2.0景观条件指标说明景观条件好，对土地利用极为有利景观条件良好，对土地利用较为有利景观条件一般，对土地利用无不良影响景观条件较差，对土地利用有一定影响景观条件差，对土地利用产生严重影响修正系数（%）3.01.00-1.0-3.0 6.楼层分配系数。 区分多层无电梯洋房（层数在1～9层，无电梯配备）、小高层或高层（层数在6层以上，装配有电梯）两个类别进行楼层分配系数编制。 表1-18 多层住宅（楼梯楼）楼层分配系数表总楼层所在楼层123456789110.9920.9820.9790.9750.9740.9730.9730.9722--1.0081.0141.0091.0080.9980.9980.9970.9963----1.0041.0181.0231.0211.0311.0351.0334------0.9941.0121.0311.0321.0381.0365--------0.9821.0041.0151.0291.0326----------0.9720.9860.9931.0137------------0.9650.9730.9898--------------0.9620.9719----------------0.958 表1-19 小高层、高层住宅（电梯楼）楼层分配系数表1总楼层所在楼层6789101112131415161718192010.9690.9680.9680.9670.9650.9630.9610.9590.9560.9540.9520.9510.9480.9450.94320.9860.9850.9760.9730.9720.9710.9690.9660.9630.9610.9580.9560.9560.9550.95430.9970.9910.9880.9850.9840.9830.9780.9750.9720.9670.9620.9610.9610.9610.9641.0081.0020.9970.9950.9930.9910.9870.9840.9810.9750.9720.9670.9670.9670.96651.0181.0121.0091.0051.0041.0020.9990.9950.9930.9870.9850.9820.9750.9730.97261.0221.0191.0151.0111.0071.0051.0031.0020.9980.9950.9920.9910.980.980.9787--1.0231.0221.0151.0121.0091.0071.0051.0031.0010.9980.9960.9890.9860.9848----1.0251.0231.0161.0131.0121.011.0081.0051.0031.00110.990.9899------1.0261.0251.0181.0171.0141.0121.011.0061.0041.00310.99110--------1.0221.0241.0211.0171.0151.0141.0111.0061.0031.002111----------1.0211.0261.0221.0191.0191.0161.0151.0111.0091.00812------------1.021.0271.0251.0241.0221.0181.0171.0161.01513--------------1.0241.031.0291.0271.0231.0221.0221.02114----------------1.0251.0321.0291.0271.0261.0281.02715------------------1.0271.0351.0321.0311.0341.03316--------------------1.0321.0371.0351.041.03917----------------------1.0331.0421.0381.04118------------------------1.0341.0321.03219--------------------------1.0221.02820----------------------------1.019 表1-20 小高层、高层住宅（电梯楼）楼层分配系数表2总楼层所在楼层21222324252627282930313233343510.9430.9420.9420.9360.9350.9320.9320.9290.9270.9220.9210.9210.920.910.9120.9520.950.950.9480.9470.9470.9450.9430.9420.9390.9360.9360.9360.9350.93430.9580.9560.9550.9540.9530.9520.9510.9490.9470.9460.9450.9440.9430.9420.94140.9640.9620.9620.960.9580.9570.9560.9540.9520.950.9480.9480.9470.9460.94450.970.9680.9670.9660.9640.9630.9620.9610.9590.9570.9560.9550.9540.9530.95260.9770.9750.9730.9720.9710.9710.9680.9670.9650.9640.9610.960.9580.9570.95670.9820.9810.980.9780.9770.9770.9740.9720.9710.9690.9670.9660.9650.9630.96280.9890.9870.9850.9830.980.9790.9780.9770.9760.9750.9720.9720.9710.970.96990.9910.9910.9890.9880.9860.9840.9820.980.980.980.9790.9780.9770.9760.9751010.9920.9910.990.990.990.990.9890.9880.9850.9820.9820.980.980.979111.007110.9960.9940.9940.9940.9940.9940.9920.9890.9890.9870.9860.985121.0131.011.006110.9960.9960.9960.9960.9950.9930.9930.9920.9910.99131.0191.0171.0151.011.01110.9990.9980.9970.9950.9950.9940.9940.993141.0251.0231.0211.0181.0171.0081.003110.9990.9980.9980.9960.9960.995151.0311.0291.0271.0241.0231.0161.0151.0111.009110.9990.9980.9980.998161.0361.0351.0331.031.0291.0231.0221.0181.0151.0131.012110.9990.999171.0381.0361.0341.0331.0311.0261.0241.0211.0191.0191.0181.0181.01511181.0391.0371.0351.0341.0331.0281.0271.0241.0221.0211.021.0191.0181.0181.015191.0311.0391.0361.0361.0331.0321.0291.0271.0251.0251.0241.0231.0221.0211.017201.021.0321.0371.0371.0351.0331.0311.0291.0271.0271.0271.0261.0251.0241.019211.0151.0241.0281.0391.0351.0381.0331.0331.0311.031.031.031.0271.0261.02322--1.0141.0211.0351.0361.041.0381.0371.0341.0331.0331.0331.0321.0321.02823----1.0131.0211.0331.0431.041.041.0381.0381.0381.0371.0351.0331.02924------1.0121.0181.0371.0411.0431.0411.0411.041.041.0381.0361.03325--------1.0121.0231.0361.0371.0421.0421.0421.0421.0411.0391.03826----------1.0111.0221.0321.0381.0431.0431.0431.0421.0421.03927------------1.0111.0281.0311.0361.0391.0391.0441.0431.04128--------------1.011.0231.0311.0371.0371.0391.0461.04529----------------1.011.0211.0281.0281.0361.0421.04630------------------1.011.021.0251.0271.0381.04331--------------------1.0071.0181.0241.0281.03932----------------------1.0061.0181.0241.03433------------------------0.9991.0161.02334--------------------------0.9961.01335----------------------------0.993 备注：楼层分配修正系数是对住宅楼整体平均楼面地价修正至具体某一层的楼面地价修正。 7.土地剩余使用年期修正。 住宅基准地价为最高使用年期70年的价格，当待估宗地剩余使用年期不到70年时，应进行使用年期修正。 土地剩余使用年期修正公式为： 式中：r——土地还原率；m——土地使用权法定最高出让年期70年； n——土地剩余使用年期； Y——土地剩余使用年期修正系数。 表1-21 住宅用地剩余使用年期修正系数表 （住宅用地土地还原率为5.2%）剩余使用年期12345678910修正系数0.05090.09930.14530.1890.23050.270.30760.34330.37720.4094剩余使用年期11121314151617181920修正系数0.44010.46920.49690.52330.54830.57210.59470.61620.63660.6561剩余使用年期21222324252627282930修正系数0.67450.69210.70880.72460.73970.7540.76760.78060.79290.8046剩余使用年期31323334353637383940修正系数0.81570.82630.83640.84590.8550.86360.87180.87960.8870.8941剩余使用年期41424344454647484950修正系数0.90080.90720.91320.9190.92440.92960.93460.93930.94370.948剩余使用年期51525354555657585960修正系数0.9520.95590.95950.9630.96630.96940.97240.97520.97790.9804剩余使用年期61626364656667686970修正系数0.98290.98520.98740.98950.99150.99330.99510.99680.99851 8.土地开发程度修正（同商服用地，详见上文）。 三、特殊处理办法 （一）当一宗地同时兼容不同土地用途时，需分别计算宗地内各种用途的地价，宗地的总地价等于各种用途的地价之和。 （二）当一宗商服用地同时临多条路线价时，首层商服部分应参照商服用地宗地地价公式对临路线价部分进行加权测算。 （三）当商服、住宅宗地容积率小于1时，估价师应适当考虑宗地内的建基面积以外的空地对宗地整体土地价值的影响。 （四）在计算商服用地地下空间、住宅用地地下空间时，不需要进行容积率修正。