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近年来，我国住房分享发展迅速，行业初具规模，业务创新不断涌现，安全保障措施日益完善，国际化步伐加快。市场整体处于快速上升阶段，用八个关键词可以初步概括当前行业发展的基本态势： 一、规模：行业发展初具规模 近年来，住房分享的发展壮大有目共睹，在市场交易、融资价值等方面均取得可观的成绩。 交易规模方面：综合国内主要平台企业的成交量、成交均价、市场份额等因素，2016年我国住房分享市场交易额约243亿元。 融资方面：2016年该领域融资约13亿元，体现了资本对住房分享市场的青睐。
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图1 部分住房分享平台融资情况 数据来源：根据公开信息整理
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图2 2016年部分住房分享平台融资规模 数据来源：根据公开信息整理
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截至2016年底，国内主要住房分享平台的房源数量约190万套；综合估计，住房分享领域的参与者超过3500万人，其中提供服务者约200万人（包括房东、平台企业员工及相关合作商等）。
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图3 部分住房分享平台房源数量 数据来源：根据公开信息整理
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图4 部分住房分享平台注册用户数量 数据来源：根据公开信息整理
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二、梯队：市场主体分为三个梯队 当前住房分享领域，成立较早、规模较大的活跃平台主要有小猪短租、途家网、住百家、Airbnb中国、木鸟短租等。
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表1 部分住房分享平台概况资料来源：根据公开信息整理
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综合这些平台的房源量、用户量、融资额等情况，现有市场主体基本可以分为三个梯队：第一梯队由小猪短租、途家网、住百家等平台构成；第二梯队包括Airbnb中国、木鸟网、游天下、大鱼网、自在客、一家民宿、一呆网、沙发客等平台；第三梯队主要包括大量的、长尾的特色品牌和民宿联盟等。
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图5 国内住房分享市场主要企业
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三、潜力：巨大市场潜力有待挖掘 从房源供给的角度看，新华网报道显示，2016年国内闲置房屋超过7000万套，而现有参与分享的房源数量仅占其2.57%，闲置房源有望为住房分享发展提供充足的房源供给。 从用户需求的角度看，国家旅游局数据显示2016年国内旅游44.4亿人次，同比增长11%。但参与住房分享的用户仅有3500万人，即便折合成1亿人次，也仅占全部旅游人次的2.25%。 从交易规模的角度看，国家旅游局公布，2016年国内旅游收入达到3.9万亿元；行业报告显示中国旅游产业线上渗透率在2016年已经达到12%左右；2016年在线旅游中住宿占交易规模的20%左右。据此估计住房分享市场最大潜在交易额有望达到1000亿元左右。 面对巨大的潜在市场，住房分享平台都在积极地拓展房源、吸引用户流量。一种方式是加大广告宣传力度，尤其是注重熟人传播、口碑推广。如小猪短租积极与用户建立社交联系，以良好的服务品质打动用户，使其自觉为住房分享“点赞宣传”，从而吸引更多用户。许多房客在体验过住房分享后也积极加入平台，将自己的房源贡献出来，实现了房源“滚雪球”式的增长。二是并购。途家网于2016年6月收购了蚂蚁短租，将其品牌、房源和流量资源全部纳入自己旗下；10月再次宣布与携程网、去哪儿网开展战略合作，并购了这两大在线旅行社（OTA）旗下的公寓民宿业务，从而增强了品牌知名度。 四、创新：行业更加注重业务创新 当前发展较快的平台在积极拓展房源的同时，也越来越注重存量市场的深耕细作，努力创新用户服务和打造特色品牌活动。 1.创新用户服务 平台企业将重点放在增强服务能力，提升用户参与体验上： 一是加强房源可靠程度：平台不断创新房源验真手段，除了传统的身份信息核验比对、登门现场拍照外，还与最新技术相结合增强房源的可视性。例如住百家对旗下房源采取3D实景拍照的方式，为用户提供3D看房体验。 二是增强房东接待能力：为了解决个体房东时间、精力有限，无暇打扫房屋，而可能导致房客入住体验降低的“痛点”，一些平台推出“众包保洁”服务。如小猪短租推出的“小猪管家”项目，召集并培训有空余时间和参与意愿的保洁人员为房东提供包括地面清洁、床品清洗与更换等服务在内的标准化保洁，有效增强了房东的接待能力。 三是提升房客入住效率：为了方便房客更加高效、便捷地入住，一些平台在智能化物业方面进行了尝试。例如去呼呼平台推出的智能门锁，可以通过手机app、密码、门卡等多种方式打开。智能控制器可将门锁开门信息传输至数据后台，实现轻松管理房客入住。 四是完善售后结算服务：以往许多用户对使用住房分享存在的一大顾虑在于平台服务难以开具发票，这对于公务、商旅等客户而言极为不便。现在已有小猪短租、途家网等多家平台可以提供发票开具服务，减少了客户的后顾之忧。
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图6 住房分享平台的服务创新
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2.打造特色品牌活动 一些平台基于自身业务优势，围绕“住房分享”主题打造创意活动，起到扩大影响、吸引客源的效果。例如小猪短租发起的“城市之光”项目，创造性地“把书店变成睡房”——“在书店支起帐篷，书店向房客收取一定的过夜费用，爱书之人可以睡在被书包围的环境中，随时可拿起书来看，困了再睡”。目前国内已有超过10 座城市的20余家书店加入了这一计划。该项目既为书店带来收益，也为爱书之人提供了新颖的阅读空间和社交的机会。 五、用户：“80、90后”等青年用户是主力军 调研数据显示，住房分享的活跃主体以“80后”和“90后”等青年用户为主，这一群体在国外也被称为“千禧一代（Millennials）”。伴随着互联网的迅猛发展和广泛渗透，他们在生活选择上也更加倾向自由、自主，愿意接受新鲜事物，更加向往个性化的服务。近年来众多市场调研和行业报告均显示出这一群体在住房分享中的积极参与程度和强大消费能力。 Airbnb平台上大部分中国用户都是千禧一代，占整个中国用户群体的83%，其中房东平均年龄32岁，30岁以下房东占比45%；青年用户占小猪短租用户总量的77%以上，占美团网酒店、旅游消费者的86.6%，占住百家平台用户的60%。 中国的千禧一代总计约有4亿人，这一庞大的消费群体有能力利用更广范围的互联网资源，更少依赖旅游代理商，更愿意选择个性化的住宿服务。值得关注的是，随着这批人的经济实力不断增强，逐渐步入社会中产阶层，切身体会过住房分享优势的他们将会更加愿意分享自己的住房，从而为住房分享贡献更多可靠房源。 六、地区：大城市和东部地区是“主阵地” 从运营区域看，一线城市的个人房源供给和需求量占比均在60%以上。以小猪短租平台为例，其主要房源供给和住宿需求都集中在东部地区和大城市。 小猪短租房源供给数量排名靠前的城市包括北京、上海、广州、深圳、青岛、杭州等东部城市，成都因其优越的旅游资源也跻身第一梯队。
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图7 小猪短租房源分布情况 数据来源：小猪短租
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小猪短租的住宿需求也主要集中在北京、上海、广州、深圳以及杭州等东部城市。值得注意的，武汉、重庆、西安、成都等中西部城市的需求也十分旺盛，但房源供给相对较少，这也预示着未来中西部地区的住房分享一定有更加广阔的空间。
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图8 小猪短租用户需求分布情况 数据来源：小猪短租
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七、安全：平台自建的安全保障日趋完善 国内住房分享平台均高度重视、积极投入安全体系建设，在信息验真、在线交易、入住保障、安全保险、信用记录和双向评价等方面取得一定成效，基本覆盖了选房、交易、入住、退租、评价的全过程。
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图9 住房分享平台自建安全保障系统
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信息验真方面：平台一般会对房源进行实地探访、现场拍照保证房源真实存在并与描述相符，还会对房东本人的照片、手机号、身份证、银行卡进行人工审核，同时会保护好其个人身份及隐私；在房客入住前也会对入住者进行相应的审核，确保双向安全。 在线交易方面：目前绝大多数平台都采取安全可靠的线上交易，使用第三方支付系统，房费一般由平台代管，退租确认无误后再支付给房东。 入住保障方面：平台对房客可能遇到的虚假房源、无法入住、乱收费等情况设有应急预案，如给房客退还押金、提供赔偿、协调其他入住途径并补偿差价等；对房东可能遇到的房客违约取消订单等情况，平台会合理扣除房客的部分预付款作为违约金补偿给房东，最大程度地弥补双方损失。 保险安全方面：目前市场上的主流平台均为交易双方提供赔付基金或人身、财产保险等保障。例如小猪短租为房客提供最高保额10万元的住宿意外保险和最高保额88万元的家庭财产综合保险服务。途家网为房客提供高达1000万元的“安心租”先行赔付保障基金。 信用记录方面：各大平台一方面建立了基于自身交易信息的评价系统，通过双向打分、点评等机制，将信用记录与房源排名、优先权益挂钩；另一方面平台还与第三方信用机构合作，如小猪短租等平台已经接入“芝麻信用”，信用得分达到一定水平的用户可以享受免押金、快速审核等服务。 八、全球化：步伐不断加快 国家旅游局公布2016年我国公民出境旅游达到1.22亿人次，同比增长4.3%，旅游花费达到1098亿美元，入境旅游人数1.38亿人次，同比增长3.8%，国际旅游收入可达到1200亿美元。高频次、大规模的出入境旅游交易为住房分享平台开拓国际市场提供了良好契机。
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图10 住房分享平台的全球化发展
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1.国内企业积极“走出去” 中国人出境旅游选择住房分享既可以深入体验异国风土人情也可以节约住宿开支，从而享受更多其他服务。但由于语言文化、风俗习惯等问题，中国人使用海外品牌的住房分享平台存在一定障碍，这就给国内住房分享平台带来了巨大商机。目前国内业界已经出现多家专注海外房源分享的平台，如实现了新三板挂牌的住百家，其主营业务包括海外住房分享、酒店预定、机票预定及周边产品供给等服务，用户定位为追求高品质生活的中高端用户。截止2016年6月该平台已经积累了近25万套海外房源，覆盖了70个国家的729个城市及地区，注册用户达到242万。 除了直接瞄准海外市场的平台外，目前主营国内业务的住房分享平台也已经开始辐射海外服务，积极拓展或计划布局海外房源，如途家网现已涵盖海外1085个目的地，小猪短租也已开通了日本、泰国等国家的业务。 2.国际巨头加速布局在华市场 在国内住房分享平台积极走向国际市场的同时，国际巨头也加紧在华布局。Airbnb目前覆盖全球191个国家和地区的34000个城市，拥有超过250万套房源，自2008年以来共有1.4亿人次入住，仅2016年就接近8000万，比上一年增长近一倍。Airbnb自2015年7月开始进入中国市场，但在入华一年的时间内，其核心业务主要放在将国际旅客吸引到中国，以及介绍国内客户到海外旅游住宿，这与国内大部分平台的主营业务恰好形成了错位，因此在一段时间内没有引起太多竞争。 自2016年下半年以来，Airbnb开始积极探索在华业务转型。9月1日，Airbnb与深圳市投资推广署签订了合作协议，使深圳成为了中国内地首个与Airbnb签署合作协议的城市；随后在2016世界旅游城市联合会重庆香山旅游峰会上，Airbnb又与重庆市旅游局签署了战略合作备忘录；10月26日，Airbnb再与中国（上海）自由贸易试验区世博管理局签订了战略合作备忘录。Airbnb两个月内连续“进驻”中国三个大城市，表明其已不再满足于仅仅将中国的出境游客导入该平台的境外房源，而是开始积极主动挖掘中国大城市的住房分享资源。截至2017年1月，Airbnb在中国的活跃用户超过600万，占到亚洲活跃用户的35%，活跃房源数量达到7.5万套。 <br>
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