Interpretation of the 'Measures for the Administration of Special Supervision Funds for Demolition and Reconstruction Urban Renewal Projects in Longgang District, Shenzhen'

为规范龙岗区拆除重建类城市更新项目专项资金监管的活动，根据《深圳经济特区城市更新条例》（深圳市六届人大常委会公告第228号）《深圳市城市更新办法》（深圳市人民政府令第290号）《深圳市城市更新办法实施细则》（深府〔2012〕1号）《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（深府办〔2016〕38号）以及其他相关政策规定，结合龙岗区实际情况，形成了《深圳市龙岗区拆除重建类城市更新项目专项监管资金管理办法》（以下简称《管理办法》），现就《管理办法》作出如下解读说明。 一、出台背景 《深圳市龙岗区拆除重建类城市更新项目专项监管资金管理办法》（深龙更新整备规〔2021〕1号）是我局2021年6月24日印发、7月12日施行的规范性文件，目前已到期。为继续发扬政策价值，同时结合目前的城市更新行业形势，我局经过长期研究，广泛听取意见，深入调研，现按照《广东省行政规范性文件管理规定》及《深圳市人民政府办公厅关于加强行政规范性文件管理的实施意见》的相关规定，重新起草《管理办法》。 二、重要意义 《管理办法》的出台，有利于细化《深圳经济特区城市更新条例》《深圳市城市更新办法》《深圳市城市更新办法实施细则》等上位政策的相关要求，有助于规范我区拆除重建类城市更新项目专项监管资金管理，保障城市更新工作健康有序开展，保护被搬迁权利人合法权益，推进城市更新项目稳步有序实施。 三、主要内容 《管理办法》分五章共二十二条，其中： 第一章：总则，共五条（第一条至第五条），分别规定了《管理办法》的制定目的和依据、适用范围、基本原则、职责分工等。 第二章：专项监管资金的构成、测算标准以及核算原则，共六条（第六条至第十一条），明确了回迁房屋建设专项监管资金和次期公共设施用地搬迁补偿专项监管资金的测算方式、核算规则以及监管的具体方式。 第三章：资金监管实施，共三条（第十二条至第十四条），规定了监管账户的设置方式、监管资金的定期核算规则以及被监管单位不予补足监管资金的法律后果、资金监管协议和监管账户的解除规则。 第四章：监管资金使用规则，共四条（第十五条至第十八条），主要规定监管资金的使用规则，包括监管资金用于次期公共设施用地上房屋搬迁补偿和回迁房屋建设、监管资金的核减、监管资金的划拨使用等。 第五章：附则，共四条（第十九至第二十二条），主要规定了监管措施的衔接问题以及《管理办法》的有效期限以及施行时间。 四、重要举措 1.延续了《管理办法》（深龙更新整备规〔2021〕1号)中不要求现金比例的监管方式。 《管理办法（试行）》（深龙城更〔2016〕1号）《管理办法》（深龙城更〔2018〕129号）规定30%现金加70%银行保函形式施行监管。2021年修订过程中，根据《深圳市住房和建设局 深圳市规划和自然资源局关于应对新冠肺炎疫情促进城市更新等相关工作的通知》（深建房产〔2020〕1号）要求，现金部分可用保函替代。故修改为：被监管单位可结合自身企业情况，选择现金、不可撤销、无条件见索即付的银行保函、政府控股的金融机构保函等单一方式缴交，也可以采取组合方式缴交。 本次修订中，虽然当下已不存在新冠肺炎疫情的客观情况，但是一方面各区普遍没有对现金比例进行要求，基本上都允许以保函的单一形式进行监管资金的缴交；另一方面考虑到当前房地产经济下行，市场主体压力较大，因此本着优化营商环境的原则，不宜再对现金比例作出要求。 综上所述，本次修订延续了《管理办法》（深龙更新整备规〔2021〕1号)不要求现金比例的监管方式，并对部分表述进行了优化，目前表述为：“被监管单位可结合自身企业情况，选择现金、不可撤销无条件见索即付的银行保函或不可撤销无条件见索即付的政府控股的金融机构保函的方式缴交，也可以采取组合方式缴交。” 2.增加对于保函到期问题的处理规则。 《管理办法》第九条：“......保函到期前60日，被监管单位必须提供后续银行保函或政府控股的金融机构保函。......”在过往的城市更新项目资金监管实践中，存在监管期尚未结束但保函到期的问题，一旦保函到期而未续期，监管就存在落空的风险。实操中一般会要求被监管单位对保函进行续期。本次修改吸取了实操中的经验并借鉴了罗湖区的相关规定完善表述。 3.可根据施工进度核减监管资金。 《管理办法》第十七条：“被监管单位可以凭施工合同和合同履行凭据（含工程形象）、支付凭证等向街道办申请减少回迁房屋建设专项监管资金。街道办应根据实际情况予以核减。......”被监管单位使用自有资金进行回迁房建设的，允许被监管单位凭施工合同和合同履行凭证，根据实际情况核减监管资金，从而缓解资金压力。 4.有效避免回迁建设资金重复监管。 《管理办法》第十七条：“......区住房和建设局将回迁房屋建设资金纳入商品房预售资金监管范围并实施监管的，街道办可以根据被监管单位的申请，核减对应部分的回迁房屋建设专项监管资金。”区住建局将回迁房建设资金纳入商品房预售资金监管范围的，可核减城市更新回迁房建设监管资金，避免因重复监管而加重房地产企业负担。 5.对监管资金缴纳、保函缴交形成强有力抓手。 一是《管理办法》第九条：“......被监管单位未足额完成资金监管的，主管部门不予出具预售监管意见。”在过往的城市更新项目资金监管实践中，因缺少相关抓手，企业迟迟不缴纳监管资金或提交保函。故此处明确未足额完成资金监管的，主管部门不予出具预售监管意见，以作为抓手。 二是《管理办法》第十三条：“被监管单位在收到核算书之日起10个工作日未能补足的，街道办和主管部门可以作出要求被监管单位补足监管资金的书面决定。被监管单位在收到书面决定后在法定期限内未申请行政复议或者提起行政诉讼，且仍不履行的，街道办和主管部门可以向人民法院申请强制执行。”辖区街道办是资金监管协议的签订主体，区更新局是城市更新项目资金监管的主管部门，有权按照《中华人民共和国行政强制法》《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》的相关规定，在被监管单位不能在规定期限内补足监管资金时，作出要求补足监管资金的行政决定，并在符合法定条件的情况下申请人民法院强制执行。此条规定对要求被监管单位足额缴纳监管资金提供了有力抓手，有助于城市更新项目良性发展。 6.优化次期公共设施用地搬迁补偿专项资金监管。 《管理办法》第六条：“......2016年10月15日前已批单元规划且分期实施的更新单元，次期公共设施用地搬迁补偿专项监管资金在当期项目申请预售许可前完成首次核算，以后每季度为一个核算周期，在核算完成10个工作日内完成相应监管。但若依据项目单元规划，次期具有独立可实施性，可不对次期公共设施用地搬迁补偿专项监管资金进行监管......”《管理办法》第二十条：“......2016年10月15日前取得单元规划批复的更新项目，且已实施监管的次期公共设施用地搬迁补偿专项监管资金维持原监管原则。若依据项目单元规划，次期具有独立可实施性，可不对次期公共设施用地搬迁补偿专项监管资金进行监管。” 实践中，大量城市更新项目次期具有独立可实施性，甚至与首期并非同一开发主体，加之近年来房地产企业普遍资金压力较大，故本次制定过程中优化了对次期公共设施用地搬迁补偿专项资金的监管。