Full text · 原文
7,568 字
为促进科学、民主、依法决策，切实保障人民群众的知情权、参与权、表达权、监督权，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（中华人民共和国国务院令第590号）、《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（2013年3月18日深圳市人民政府令第248号发布，2016年12月23日深圳市人民政府令第292号修改，2022年3月3日深圳市人民政府令第342号修正，以下简称“292号令”）和《深圳市行政听证办法》的规定，深圳市龙岗区人民政府委托深圳市大鹏新区住房和建设局就《大鹏新区葵涌办事处上洞新村城市更新单元项目未签约部分房屋征收补偿方案（征求意见稿）》（以下简称“《补偿方案》”）组织召开听证会。深圳市大鹏新区住房和建设局于2024年8月20日举行了听证会，听取了各听证参加人的意见和建议，现将听证会的情况报告如下： 一、听证会基本情况 1.听证事项：对《补偿方案》内容的合法性、合理性等进行听证，听取公众的意见和建议。 2.听证方式：现场公开听证。 3.听证时间：2024年8月20日（星期二）上午9:30。 4.听证地点：广东省深圳市大鹏新区奔康工业区A5栋404会议室。 5.听证组由以下三名取得听证人资格的听证人组成，其中郭书言为首席听证人、主持人 郭书言（首席听证人） 大鹏新区政法和社会工作局 张春萌 大鹏新区政法和社会工作局 刘磊 市规划和自然资源局大鹏管理局 6.书记员：李艳芝 大鹏新区葵涌办事处 7.听证会参加人：根据2024年8月2日发布的《深圳市大鹏新区住房和建设局关于举行〈大鹏新区葵涌办事处上洞新村城市更新单元项目未签约部分房屋征收补偿方案（征求意见稿）〉听证会的公告》及被征收人的申请，经过自愿报名、邀请、指定等形式，共有18名符合资格的参加人出席听证会。分别是： （1）部门陈述人：罗海龙、江正 （2）听证申请人：姚利平、田友光、黄晓菲、杨秀娥、何观松、黄晓熹、钟白丽 （3）上洞新村居民代表：黄桂英、肖怀章 （4）社区工作站代表：李嘉琪 （5）社区居民代表：吴锦辉、王嘉宝 （6）人大代表：骆丰城 （7）政协委员：庄茂鑫 （8）广东知恒律师事务所律师：李辉杰 （9）深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司：黄燕秋 经现场核验身份，被征收人姚利平、田友光、黄晓菲、杨秀娥到场参加听证并共同委托了北京市盛廷律师事务所龚鹏菲、潘金忠律师到场参加听证；何观松未到场，其委托北京市盛廷律师事务所龚鹏菲律师、其子何燕南到场参加听证；黄桂英未到场，委托其子袁胜兴到场参加听证，其余听证参加人均到场参加听证。 二、听证会各方主要意见 听证会在听证主持人的主持下，遵循公正、公平、独立的原则，依照法定程序举行。按照听证议程，书记员首先核实到场人员身份及情况并宣布了听证纪律，听证主持人宣布听证会开始并介绍了听证会参加人员，宣布了听证事项和听证内容，告知听证参加人的权利和义务及询问各方是否申请回避。本次听证会共分为三个阶段，分别是陈述阶段、辩论阶段和总结阶段，其他听证参加人均有权对听证事项内容、依据、理由和有关背景进行陈述，并发表各自的意见和观点。 （一）部门陈述人主要意见 1.基本情况（背景情况） 大鹏新区葵涌办事处上洞新村城市更新单元项目（以下简称“项目”）属于城中村改造项目，项目位于大鹏新区葵涌办事处溪涌社区，于2010年4月立项，2013年12月取得专规批复，项目已签订搬迁补偿协议的物业权利人数占比超过95%。根据《深圳经济特区城市更新条例》第三十六条规定，城中村合法住宅、住宅类历史违建部分，已签订搬迁补偿协议的物业权利人人数占比不低于百分之九十五的，区人民政府可以依照法律、行政法规及本条例规定对未签约部分房屋实施征收。 2023年9月20日，项目市场主体深圳市新世界金海鹏程房地产开发有限公司向大鹏新区管理委员会申请启动行政调解，经调解，市场主体与1个权利人达成一致并签订补偿协议，剩余9个权利人未能与市场主体达成一致。2024年1月31日，新区城市更新和土地整备工作专责小组2024年第二次会议同意启动上洞新村城市更新单元项目未签约部分房屋征收补偿程序，2024年2月4日，发布该项目房屋征收提示；2024年6月24日至2024年7月23日通过大鹏新区政府在线向社会公开征求《补偿方案》意见和建议，并在征收范围内现场进行了张贴公示。 2.主要内容 《补偿方案》共八章，分别是总则、项目概况、货币补偿方案标准、安置补偿方案、资金概算方案、历史文化资源及古树名木情况、附则、附件。 （1）总则 主要包括目的和依据、原则、适用范围、组织实施主体、补偿方式、补偿内容、价值时点等。 （2）项目概况（征收范围） 本次拟实施房屋征收未签约部分房屋共计13栋，房屋建筑面积共计2,471.92平方米（面积最终以房地产证等登记面积为准）。 （3）货币补偿标准 根据292号令，对补偿住宅房屋，被征收人可以选择货币补偿、产权调换及货币补偿和产权调换相结合的补偿方式。除另有规定外，未完善征（转）地补偿手续用地、非住宅房屋以及房屋以外的构筑物、其他附着物等实行货币补偿。货币补偿主要包括1.房屋主体；2.室内自行装修装饰补偿；3.构筑（附属）物补偿；4.搬迁补偿；5.临时安置补偿；6.置业补助（符合产权调换选择货币补偿的房屋）；7.奖励。 房屋主体：根据深圳市规划和国土资源委员会2013年1月公布的《大鹏新区葵涌街道住宅用地基准地价图》本项目范围内住宅公告基准地价统一为1,211元\/平方米，被征收房屋的价值以房地产价格评估机构评估确定的价格或者房屋征收补偿基准价格确定。依据深圳市规划和国土资源委员会2017年公布的《深圳市房屋征收补偿基准价格》，本项目范围内房屋征收基准价格定为8,600元\/平方米。非商品房屋主体补偿价格，参照292号令规定扣减相关费用后确定。本项目安置房的建造成本暂按6,000元\/平方米计算（最终以实际建造成本价为准）。 室内自行装修装饰补偿：根据292号令，可与征收当事人协商确定；协商不成的，按重置成新价给予货币补偿。参照《大鹏新区房屋征收项目补偿与案例汇编》，住宅装修费暂定500元\/平方米。 构筑（附属）物补偿：对房屋以外的构筑物、其他附着物等货币补偿的金额，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构以重置价评估确定。 搬迁补偿：根据292号令，住宅房屋按40元\/平方米计算，被征收人不同意参照搬迁费用标准的，可以委托具备法定资质的评估机构对须搬迁的生活用品、办公用品、机械设备和库存产品的搬迁费用进行评估。不能搬迁或者拆除后无法恢复使用的，按评估确定的重置成新价给予补偿。 临时安置补偿：实行产权调换的住宅房屋，被征收人自行安排住处临时过渡的，征收人应当参照同类房屋市场租金按月支付临时安置费，支付临时安置费的计算期限为，自搬迁之日至产权调换房屋交付使用之日，另外再加3个月装修期临时安置费。实行货币补偿的，给予3个月市场租金的临时安置费。本次暂按20元\/平方米进行概算，后续因征收时点问题，待选取评估中介服务机构后，可申请租金评估。 置业补助：参照292号令：住宅房屋的被征收人选择货币补偿，但被补偿房屋经评估的补偿价格低于该房屋在产权调换情况下本次房屋提供的所有产权调换房屋的平均市场评估价格的，房屋部门应当将该价差部分作为置业补助支付给被征收人，本项目置业补助标准暂定为8,400元\/平方米。 奖励：本项目签约期限为一个月（30天），被征收人在规定的签约期限内签订补偿协议及腾空交房的，给予不同的奖励，奖励总金额不超过房屋征收补偿协议确定的补偿金额的5%。具体奖励标准如下： 第一时段：房屋征收决定公告之日起15日内（含当日）签约及腾空交房的，按补偿金额的5%给予奖励， 第二时段：房屋征收决定公告之日起第15日至30日签约及腾空交房的，按补偿金额的2.5%给予奖励。 未在房屋征收决定公告之日起30日内（含当日）签约的：不予奖励。 （4）安置方案 本项目选择产权调换的房屋安置在坝光新村和南澳湾畔花园两个小区。其中：坝光有60-170平方米共7种户型，南澳湾畔花园有45-120平方米等6种户型。 （5）资金概算方案 本项目概算方案包括直接补偿费、技术支持费、工作经费和不可预见费。按照本方案确定的货币补偿原则及标准，根据项目的实际情况所作假设条件，经测算，本项目资金概算总额为45,386,181元（最终以实际补偿金额为准），资金来源为大鹏新区财政。 3.征求意见情况 在公示期间，我局收到各被征收人的意见及建议4条。7月26日，已在新区政府在线公告反馈。并按照公示意见对《补偿方案》进行了进一步修改，今天召开本次听证会后，将进一步听取被征收人及各公众代表的意见，对合理意见进行采纳并完善方案。 4.下一步工作计划 按照规定，下一步将作出房屋征收决定预告，预告期15个工作日，预告期结束后即作出房屋征收决定，市场主体不得再与物业权利人签订搬迁补偿协议。 （二）被征收人代表主要意见 1.关于补偿方案是否满足征收条件的问题，被征收人认为对于本次拟征收的前提调查工作是不完善的，补偿安置争议尚未解决，是否满足城市更新条例第36条所谓的双95%的征收条件尚不清楚，应当结合实际情况而重新核算和编制新方案。 2.本次对于国有土地上的房屋进行征收，结合本次征收范围包括有绿本或者红本，还有其他没有处理的房屋，都是按照被征收房屋补偿基准价格来确定的，方案当中以基准地价计算的房屋基准价格予以货币补偿，我们认为这是单方的政府补价，以2017年做基准价格并参考了2013年的基准地价，严重偏离了案涉房屋本应有的市场价格，不符合客观事实，不符合国务院第590号令的基本原则，严重侵害了被征收人合法的权利，对此行为应当予以纠正。 3.被征收部分房屋存在空地等情形，而空地多处都已经办理了用地规划许可，同时缴纳了土地使用费或者缴纳了相关的地价。对于拟被征收人依法享有的空地，本次补偿方案当中没有作出规定。 4.关于安置方案的问题，从征收补偿体系来说应当就近补偿安置，其次，对于安置的房屋我们上洞新村设置的安置补偿房，和本次征收所涉及的回迁房，其房屋性质、土地取得方式以及是否能形成商品房等情形，这一点也是不清楚的，这也是关系到当事人如何在征收补偿过程当中合法、合理或者是有识别地来选择特定的安置补偿方式，对此没有进行交代。 5.做概算时未对红本房屋有特别的处理，以8,600\/平方米来进行计算的。对于部分房屋产权未进行充分的调查，存在相关错误的认定，按照这种方式进行概算将会严重侵犯后期被征收人的参与性权利或者是安置权利。 （三）上洞新村居民代表 袁胜兴：没有意见。 肖怀章：没有意见。 （四）社区居民代表 吴锦辉：没有意见。 王嘉宝：没有意见。 （五）社区工作站代表 没有意见。 （六）人大代表 没有意见。 （七）政协委员代表 没有意见。 （八）专业人员代表 李辉杰律师： 1.建议补偿内容里面增加停产停业损失补偿项目。 2.建议明确置业费用8,400元的确定依据，是否为暂定的数据，未来是否会根据评估进行调整。 3.以2013年的公告基准价格作为测算参考因素是合理的。结合附表可以看到，非商品性质房屋及其他历史违建扣减的土地价格是按照公告基准地价进行扣减的。如果在评估房屋价值（含土地使用权价值）时按照标定地价进行评估，在扣减地价时又按照公告基准地价进行扣减，前后计算的逻辑不统一。所以我认为补偿方案将土地基准价格作为测算参考因素是没有问题的。 4.关于征收房屋基准价格。首先，按照590号令的规定，房屋征收遵循的是公平补偿原则，而非充分补偿原则，所以征收补偿与市场交易不是同一个概念。其次，292号令规定被征收房屋价值根据评估机构评估价格或者房屋征收基准价格确定，这两个价格是选择关系，也就是说征收部门在补偿价格的选择上享有自由裁量权。结合本人的实务经验，一般是以房屋征收基准价格确定房屋价值。为什么会以房屋征收基准价格来确定房屋价值呢？一方面是依据房屋征收基准价格来源于市规土委2017年规定的文件，具有权威性和公信力；另一方面深圳的历史情况非常复杂，存在各种情形的建筑物，包括商品性质房屋、非商品性质房屋及历史违建。评估原则上需采用多种评估方法，其中需要并比较同类房屋的交易案例，但是历史违建因其性质无法交易，则无法提供参考的交易案例。 5.关于有证房屋是否能够由绿本转为红本的问题，在《深圳市人民政府关于进一步完善房屋征收补偿机制的若干意见》（深府函〔2016〕306号）里面有相应的规定，回迁安置房屋是可以适用此规定进行处理。 6.关于房屋周边的空地及院落补偿问题，根据最高人民法院给省高级人民法院的答复，对国有土地上房屋的补偿应当包含所占用土地范围内的价值（包括被征收人所拥有的空地及院落）。征收补偿是房地一体进行补偿，而不是对房屋单独进行补偿。为了避免这个争议，建议可以在方案里面注明清楚房屋补偿价值包含土地使用权价值。如果选择按照评估确定的价格进行补偿，建议在评估报告中体现对房屋所占用的空地和院落价值的考量。 黄燕秋评估专家： 1.关于基准价8,600形成的过程，实际上在2017年是规土委发布的，发布时已经是经过严格的评估的程序和论证的程序，它是符合评估的方法和原则的，会按照评估行业规范来进行评估，但后续的补偿价值并不一定是按照8,600元，被征收人也可以选择按基准价补偿也可以选择市场评估价。 2.公告基准地价和基准价格两个并没有测算上的逻辑关系，为什么在补偿方案提到基准地价，是基于深圳特殊情况，对于历史遗留非商品房屋的补偿原则是有一个扣减地价，若按正常的扣减地价方式，是按现在的地价测算的规定的市场价差额来进行补缴的，对征收人不利。因此，从我们被保护征收人的利益出发，292号令规定了扣减项是按基准地价作为测算基准进行相应扣减测算的，该方式除了适用征收的环境，在其他的很多商务环境里面基准地价已经不再适用，基准地价是扣的少的，它跟房屋基准价是没有必然联系的。 3.关于8,400元的置业补助，8,400元不是一个标准，它是被征收房屋的补偿价值与置换房屋的市场价值的差额，这个差额就是置业补助，被征收房屋的价值和置换房屋的价值这是后续需要经过评估的，差额是需要后续计算的，并不是现在这个环节就要明确。8,400不是固化的价格，资金概算是暂按8,400进行计算的。 三、听证主要意见分析 问题一：关于《补偿方案》的合法性的意见 《补偿方案》系根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》《深圳经济特区城市更新条例》《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》及相关法律法规，结合项目实际情况依法制定。征收范围不属于《深圳经济特区城市更新条例》第三十六条第1款的旧住宅区，属于第2款历史遗留违建区，已签约的物业权利人人数占比不低于95%就可以开展房屋征收的工作，现已达到占比要求，且补偿方案已经开展论证、征求意见和组织听证，满足合法性前提。 问题二：关于房屋周边的空地及院落是否应当单独进行补偿的意见 房屋征收补偿按照房地合一原则进行补偿，在补偿房屋的价格里包含地价，房屋周边的空地及院落不再单独进行补偿，后续将在方案里面注明。 问题三：关于不区分红本房屋与绿本房屋以8,600基准价格补偿是否合理的意见 根据“292号令”第二十六条规定“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格……市房屋征收部门发布房屋征收补偿基准价格。被征收房屋的价值以房地产价格评估机构评估确定的价格或者房屋征收补偿基准价格确定。”根据深圳市规划和国土资源委员会2017年公布的《深圳市房屋征收补偿基准价格》，本项目范围内即大鹏新区葵涌街道房屋征收基准价格确定8,600元\/平方米。因此基准价为8,600具有法律依据，但8,600元\/平方米并非固定的补偿价格，被征收人亦可以选择评估机构对被征收房屋进行评估，以类似房地产的市场价格作为补偿价。 问题四：关于安置房源选择及用地属于划拨还是国有出让方式不明确问题的意见 大鹏新区目前已建成且还有剩余房源的安置房仅有坝光新村新南澳湾畔花园这两个小区。上洞项目目前还没有正式启动，还处于签约谈判阶段，无安置房现房。用地属于划拨还是国有出让方式后续会在补偿方案进行补充。 问题五：关于补偿方案未包含对经营损失的补偿的意见 针对被征收人提出的补偿方案里面缺乏对经营损失的补偿问题，房屋征收部门目前对征收范围的经营情况未完全掌握，后续进一步掌握具体情况后在补偿方案中补充对经营补偿相关内容。 问题六：关于置业补助价格定位8,400的意见 置业补助价格定为8,400元为暂定概算价格，后续被征收人可自行选择测绘公司和评估公司评定，最终以评估价格为准，房屋征收部门将后续在方案中予以明确其为暂定价。 问题七：关于原村民未开发建设用地是否纳入补偿方案的意见 被征收人提出存在原村民未开发建设用地未纳入补偿范围内的情况，房屋征收部门在核实相关情况后根据实际情况及《深圳市人民政府关于进一步完善房屋征收补偿机制的若干意见》（深府函〔2016〕306号），对属于原村民未开发建设的宅基地的，每宗宅基地以建筑面积480平方米的标准，按照100%住宅用地公告基准地价予以货币补偿。 问题八：关于一个月签约及奖励期限太短的意见 针对被征收人提出一个月的签约奖励期限太短问题，房屋征收部门后续根据具体情况予以调整，可适当延长签约补偿期限。 问题九：关于安置房绿本是否可以换红本的意见 根据《深圳市人民政府关于进一步完善房屋征收补偿机制的若干意见》（深府函〔2016〕306号）第四条： 征收非商品性质房地产以及未经产权登记的建筑，在依法给予产权调换并办理安置房的初始登记后，符合以下条件的，可申请安置房转为商品性质房地产： （一）原村民按照非商品住宅建设用地标准给予产权调换的安置房以及对原农村集体经济组织统建住宅给予产权调换的安置房，按照签订征收补偿协议时的公告基准地价的10%补缴地价。 （二）非原村民给予产权调换的安置房，在初始登记满10年后，按照签订征收补偿协议时的公告基准地价的50%补缴地价。 取得绿本的被征收人在符合上述条件下换取红本。 四、听证评述和处理结果 听证会的组织召开程序合法，到会的部分听证代表对《补偿方案》提出了相关的意见和建议，具体详见报告第二、三部分。 房屋征收部门将充分考虑本次听证意见，对《补偿方案》进行完善，以更符合项目实际情况。深圳市大鹏新区住房和建设局2024年9月4日